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LA LOCATION : MOTS CLEFS

 

Partie 2 (F-Z)

 

 

 

FONDS DE SOLIDARITE LOGEMENT (FSL) :

 

q       "organisme" chargé d'étudier les demandes d'aides aux personnes ayant des difficultés de paiement ou d'accès au logement. Les conditions d'acceptation de versement sont parfois draconiennes et peuvent varier d'un département à l'autre. Voir impayés de loyer, 1% logement.

 

FRAIS DE REDACTION D'ACTE :

 

q       La loi précise qu'ils ne peuvent être partagés par moitié entre locataire et propriétaire que dans les cas où c'est une personne extérieure aux deux parties qui rédige les documents nécessaires. Ils ne comprennent normalement pas de frais d'état des lieux. A distinguer des frais de transaction.

 

FRAIS DE TRANSACTION :

 

q       Commission versée à l'agence qui a été chargée de trouver le locataire. Ne doit pas, en principe, être payée par le locataire même si c'est hélas une pratique courante.

 

GARDIEN, CONCIERGE :

 

q       Les salaires, taxes sociales et fiscales, périodes de congés, sont payés par le propriétaire et répercutés sur les locataires à certaines conditions.

 

q       Ces salariés doivent faire du nettoyage de parties communes et participer à l'enlèvement des ordures ménagères.

 

q       La surveillance de l'immeuble, le quittancement des loyers, les visites d'appartements ne doivent être supportés que par le seul propriétaire.

 

q       Voir également : régularisation et contrôle des charges.

 

HYGIENE, PROPRETE :

 

q       celles du logement doivent être assurées par le locataire.

 

q       celles des halls, escaliers, ascenseurs, vitres. sont de la responsabilité du propriétaire. Celui-ci paye généralement un gardien, des employés d'immeuble ou une société extérieure pour le faire.

 

q       demandez au gestionnaire les tâches précises de chacun et consultez les contrats d'entretien.

 

INDEXATION DU LOYER :

 

Réévaluation annuelle du loyer (si prévue au contrat) selon un indice statistique publié tous les trois mois par l'INSEE.

 

Depuis 1995, l'indice de référence a été légèrement modifié.

 

LE DEPOT DE GARANTIE :

 

q       Souvent confondu avec la caution, il est fixe et limité à deux mois de loyer hors charges, et garantit le paiement du loyer, des charges et réparations locatives.

 

q       La loi précise qu'il doit être remboursé deux mois après restitution des clefs au propriétaire, déduction faite des sommes éventuellement dues au bailleur.

 

q       Voir également : caution, extinction de la dette.

 

LES TRAVAUX D'AMELIORATION DU LOCATAIRE :

 

q       Ils doivent être autorisés par le propriétaire par écrit (changement de nature du revêtement de sol, installation d'un équipement).

 

q       La demande est très fortement conseillée quand ils sont importants (construction ou démolition de cloisons).

 

q       A défaut, le locataire peut être obligé de payer les travaux de remise en état de l'appartement décrit dans l'état des lieux d'entrée.

 

q       Les embellissements et améliorations sont très rarement indemnisés par le propriétaire au départ du locataire.

 

LOCATIONS SAISONNIERES ET LOCATIONS EN MEUBLE :

 

q       ces contrats, généralement de courte durée, n'ont pas les mêmes règles que les locations pour l'habitation.

 

q       Pour les meublés il y a des situations où la confusion est possible : le logement doit contenir les meubles pour habiter : table, chaise, lit, frigo.

 

q       Depuis 1998, les locataires en meublé de "bailleurs professionnels" ont droit à un contrat écrit d'un an qui, sauf congé du propriétaire, se renouvelle automatiquement.

 

q       Le contrat écrit est essentiel car il définit les droits et devoirs de chacun.

 

LOCAUX A USAGE MIXTE PROFESSIONNEL ET D'HABITATION :

 

sont soumis aux mêmes règles que les locaux d'habitation ex: avocats, architectes, médecins.

 

LOGEMENT DE FONCTION :

 

q       les locations prévues dans et/ou avec les contrats de travail n'ont pas les mêmes protections que les autres.

 

q       Voir aussi locations en meublé, locations saisonnières.

 

LOGEMENT SOCIAL :

 

q       expression désignant l'ensemble des logements construits avec des financements aidés par l'Etat, à loyers faibles (hors de ceux de la loi de 1948) et soumis à une réglementation particulière, qui englobe principalement les HLM.

 

LOI DE 1948 :

 

q       Réglementation sur les rapports propriétaires/locataires en secteur privé. En voie d'extinction.

 

q       Caractéristique essentielle : loyers généralement trimestriels de niveau plutôt "faible".

 

q       Voir également : décompte de surface corrigée, catégories de logements.

 

PAIEMENT :

 

q       Le loyer est à payer à la date prévue dans le contrat.

 

q       Les échéances, généralement mensuelles, peuvent également être trimestrielles.

 

q       Le loyer est payé, selon les tribunaux, lorsque le propriétaire a l'argent à sa disposition : chèque encaissé, liquide ou mandat reçu, virement bancaire effectué.

 

PARKINGS, BOX :

 

q       La loi et les tribunaux distinguent les cas où le "parking" est loué avec l'habitation principale et les cas où il s'agit d'une "location séparée".

 

q       Pour se faire une idée : voir son contrat de location.

 

q       Si le "parking" est indépendant, la protection du locataire est moins importante.

 

q       Faire attention avant de signer les "contrats séparés".

 

q       Dans le logement social, le parking n'est plus obligatoire pour les locataires.

 

PEINTURES, MOQUETTES, REVETEMENT DE SOL :

 

q       ils doivent être "en bon état d'usage et de réparation" à l'entrée du locataire ce qui ne veut pas dire "neufs".

 

q       Veillez à noter les imperfections dans l'état des lieux.

 

q       Rappelons que le petit entretien du locataire signifie lessivage des revêtements de sols, murs et plafonds, rebouchage des trous et remplacement des éléments dégradés par lui.

 

q       Au-delà, c'est au bailleur de payer le remplacement.

 

q       Voir vétusté : réparations locatives, dégradations, états des lieux.

 

PRELEVEMENT BANCAIRE AUTOMATIQUE :

 

q       mode de paiement au choix du locataire sécurisant et pratique qui a le désavantage de rendre les paiement indolores.

 

q       Si un désaccord existe sur le paiement d'une somme, il sera plus difficile de la récupérer à cause du prélèvement automatique.

 

PROCEDURE D'EXPULSION :

 

q       action judiciaire du propriétaire afin d'obtenir la fin du contrat et/ou le remboursement des impayés qui débute avec un commandement d'huissier et se termine par le départ volontaire ou forcé du locataire ou de l'occupant.

 

q       Depuis 1998, les délais ont été allongés, l'information du Préfet et d'une assistante sociale sont obligatoires.

 

q       Dans le logement social, la Commission SDAPL doit être saisie.

 

PROVISIONS DE CHARGES LOCATIVES :

 

q       payées généralement tous les mois et destinées à couvrir totalement ou partiellement les charges locatives récupérables.

 

q       Méthode autorisée sous condition de régularisation annuelle.

 

q       Voir régularisation des charges et répartition des charges

 

QUITTANCES :

 

Elle est obligatoire sur demande (par lettre recommandée si nécessaire) et normalement gratuite pour tous les paiements (mêmes partiels).

 

REGULARISATION DES CHARGES LOCATIVES :

 

q       présentation obligatoire une fois par an des comptes de charges par le propriétaire se traduisant par des remboursements ou parfois des demandes de complément.

 

q       C'est la récapitulation des sommes qu'il a payées pour les locataires, par nature de dépenses, avec présentation du mode de répartition.

 

q       Pendant un mois après la réception, il est possible de demander à vérifier les factures.

 

q       Voir contrôle de charges.

 

REMISE DES CLEFS :

 

q       le locataire, doit être en possession de celles qui permettent l'accès à tous les locaux dont il a personnellement l'utilisation (logement, caves).

 

q       Leur nombre devrait figurer dans l'état des lieux d'entrée.

 

q       Le propriétaire ne doit pas en avoir de double (sauf accord avec le locataire).

 

q       A son départ, le locataire doit restituer tous les exemplaires qu'il a et le faire figurer dans l'état des lieux de sortie.

 

REMISE EN ETAT, REMISE AUX NORMES :

 

q       l'entretien et les réparations sont partagés entre le locataire et le propriétaire en fonction de leur importance.

 

q       Les plus importantes sont, sauf dégradation, à la charge du propriétaire, et les menues ou petites réparations de la responsabilité du locataire d'où l'intérêt d'un état des lieux et de demandes d'autorisation pour travaux d'amélioration.

 

q       Voir état du logement, chauffage, eau chaude, vétusté, travaux d'amélioration.

 

REPARATIONS LOCATIVES :

 

q       à côté du paiement des charges, le locataire doit s'occuper lui-même des petites réparations du logement.

 

q       Une liste de ces travaux est fixée par décret et figure souvent dans les annexes des contrats écrits.

 

q       Voir : contrat de robinetterie et d'entretien des systèmes de chauffage et de réchauffement de l'eau ; peintures, moquettes, revêtements de sol ; dégradations.

 

REPARTITION DES CHARGES :

 

q       elle doit être équitable, chaque catégorie de logement devant payer des montants équivalents, ascenseurs exceptés.

 

q       Pour les consommations individualisées, les relevés des compteurs existants sont "la clef de répartition".

 

q       Pour les locaux en copropriété et immeubles dotés d'un état descriptif de division, elle se fait aux tantièmes rappelés dans le contrat de location.

 

SEPARATION, DIVORCE :

 

q       ils doivent être signalés au propriétaire.

 

q       Pour les couples non mariés ou non pacsés mais colocataires, le congé d'un seul ne l'empêche pas de devoir continuer à payer le loyer.

 

q       Voir colocation.

 

SQUATT :

 

q       occupation sans droit ni titre donc sans autorisation du propriétaire.

 

q       A noter que les procédures d'expulsion sont généralement rapides parce que la trêve hivernale n'est pas applicable aux squatteurs.

 

q       Les juges fixent souvent des indemnités d'occupation qui alourdissent l'endettement des occupants.

 

q       Le paiement de plusieurs loyers contre quittance et une acceptation tacite du propriétaire peuvent parfois permettre d'obtenir régularisation de la situation.

 

q       Voir Expulsion, trêve hivernale.

 

TRANSMISSION DU LOGEMENT :

 

q       elles peut se faire aux conjoints, concubins, pascés, enfants parents et n'est possible qu'en cas d'abandon de domicile par le conjoint ou le pacsé (ou de décès) avec condition de résidence commune d'un an pour les autres membres de la famille concernés.

 

q       Dans les HLM, ceux-ci doivent en plus remplir les conditions d'accès à un logement HLM.

 

q       Voir décès du locataire.

 

TREVE HIVERNALE :

 

q       période du 1er novembre au 15 mars pendant laquelle il n'est pas possible, sauf squatt, d'expulser une personne de son logement.

 

TRIBUNAL :

 

q       Dans la très grande majorité des cas, le tribunal à saisir pour tout ce qui concerne les rapports locataires/propriétaires est celui dit "d'Instance".

 

q       Il en existe plusieurs par département.

 

q       C'est le lieu du logement qui compte pour savoir lequel est compétent.

 

1% LOGEMENT :

 

q       cotisation obligatoire des Entreprises de plus de 10 salariés donnant, selon le choix de l'employeur, soit droit à des réservations de logements financés par l'Etat, soit la possibilité d'emprunter à des taux intéressants.

 

q       Depuis 1999, le 1% finance certaines aides aux personnes ayant des difficultés d'accès au logement.

 

VETUSTE :

 

q       Usure des équipements et revêtements du logement.

 

q       Des grilles, documents établis généralement par accord collectif, spécialement dans le logement social, prévoient les durées normales ou habituelles d'utilisation des équipements cités ainsi que les périodes pendant lesquelles le remplacement de l'élément sera à la charge du locataire.

 

q       Ces grilles prévoient aussi le pourcentage du coût du remplacement restant à la charge du locataire après la fin de la durée d'utilisation normale.

 

q       Leur lecture, pas toujours évidente, est d'une utilité pratique non négligeable.

 

VIDE-ORDURES :

 

q       le tri sélectif des ordures ménagères devrait amener leur suppression progressive.

 

q       La loi dit que les frais de débouchage ne doivent pas être payés par les locataires sauf si le propriétaire démontre la responsabilité des occupants d'un logement identifié.

 

VISITES AUTORISEES POUR VENTE DU LOGEMENT :

 

q       le propriétaire qui veut vendre, avec ou sans congé donné au locataire, peut imposer des visites 2 heures par jour maximum sauf les dimanches et jours fériés.

 

q       Le propriétaire doit prévenir à l'avance et s'entendre avec le locataire pour limiter le dérangement.

 

VISITES POUR VENTE OU RELOCATION :

 

q       la loi oblige le locataire à donner accès à son logement au maximum 2 heures/jour du lundi au samedi hors jours fériés dans les cas où le propriétaire l'a prévenu de son intention de vendre (même si le locataire n'a pas reçu congé) ou pour relouer l'appartement.

 

q       Il doit s'entendre avec le locataire pour aménager les visites afin de réduire la gêne. 

 

 

 

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