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LA LOCATION : MOTS CLEFS

 

Partie 1 (A-E)

 

 

 

ACCORDS LOCATIFS :

 

q       Ce sont des "CONTRATS" négociés entre le propriétaire et ses locataires :

o        Ils peuvent porter sur pratiquement tous les sujets.

o        Il faut être prudent avant d'en signer un.

o        Ils s'imposent à tous s'ils sont acceptés par les locataires à certaines conditions de majorité:

o        Exemple: le raccordement, moyennant paiement, aux antennes collectives de TV ou aux réseaux câblés.

 

AGENCES DE RECHERCHE D'APPARTEMENT, MARCHANDS DE LISTE :

 

q       le recours à ces intermédiaires n'est pas conseillé car souvent les offres sont alléchantes mais les services rendus manquent de sérieux et sont très chers Elles proposent des listes mais aucun autre service.

 

AMENDES :

 

q       interdites par la loi, elles ne peuvent sanctionner des infractions au règlement d'immeuble ou au contrat de location.

Les auteurs identifiés de dégradations peuvent être contraints à rembourser les frais de leurs dégradations.

 

ANIMAUX DOMESTIQUES ET ANIMAUX DANGEREUX :

 

q       ils sont admis dans les logements, mais il faut veiller au bruit, à l'hygiène et au respect des autres locataires.

q       Depuis 1999, la réglementation s'est durcie pour certaines catégories d'animaux reconnus dangereux. Il faut s'adresser au Maire. S'il y a problème, il dispose de nouveaux pouvoirs.

 

ANTENNES TV, PARABOLES ET CABLES :

 

q       le locataire a droit à l'information et au choix de ses programmes. Il peut demander à être raccordé à l'antenne ou au système collectif. S'il veut faire des installations individuelles (ex. : paraboles) il doit en demander l'autorisation.

Le propriétaire ne peut refuser que dans certains cas et proposer par accord locatif la participation de tous les locataires à la pose d'un système collectif mieux adapté.

 

APL, ALF, ALS :

 

q       aides versées aux foyers modestes ou directement au propriétaire par les Caisses d'Allocations Familiales (CAF) pour le paiement du loyer, des charges. Voir dépôt de garantie .

 

ASSOCIATION DE LOCATAIRES :

 

q       Association dite loi 1901 regroupant des locataires d'un même immeuble ou groupe d'immeubles. Reconnue par les textes sur les rapports locatifs, elle a un rôle majeur dans l'organisation de démarches collectives, dans le contrôle des charges locatives (et/ou de copropriété), dans les processus de réhabilitation et plus généralement dans la représentation des habitants. Elle agit aussi pour le règlement des litiges individuels.

 

ASSURANCE DU LOGEMENT :

 

q       Obligatoire et très utile (l'attestation est régulièrement demandée par le propriétaire). L'absence peut être sanctionnée par la rupture judiciaire du contrat. Celle dite multirisques habitation contient  parfois une "protection juridique" pratique.

 

ATTRIBUTIONS DE LOGEMENTS SOCIAUX :

 

q       Soumises à plusieurs conditions notamment de ressources, depuis 1998 les bailleurs devraient justifier les raisons d'un refus d'attribution.

 

q       Un numéro unique par département et demandeur est prévu.

 

q       La pratique montre que les commissions d'attribution ont de larges marges de manœuvre.

 

q       L'aboutissement d'une demande ressemble parfois à un parcours du combattant (longs délais, multiplicité de dossiers à constituer)

 

AUGMENTATIONS DES LOYERS :

 

q       Pour les locations non réglementées, elles ne sont possibles qu'après respect d'une procédure longue (et aux seules périodes de renouvellement, tous les 3 ou 6 ans) qui nécessite le passage devant la Commission de conciliation.

 

q       Il faut adapter son comportement et se préparer en recherchant d'autres références de loyers pour mieux négocier.

 

q       Pour la région parisienne, les effets des augmentations sont limités en montant et étalés dans le temps. En secteur "HLM", le "loyer plafond", sauf processus de réhabilitation, encadre strictement les augmentations.

 

CATEGORIES DE LOGEMENTS II A ou III C :

 

q       Classification administrative des logements soumis à la loi de 1948, en fonction des caractéristiques de l'immeuble et du logement, permettant l'application du loyer dit scientifique.

 

q       Chaque année un décret fixe le montant du loyer national applicable à chacune des catégories.

 

CAUTIONNEMENT : (ne pas confondre avec le dépôt de garantie)

 

q       Engagement d'une tierce personne (par rapport au locataire et au propriétaire) à payer à la place du locataire qui ne le fait pas, toutes les sommes dues au bailleur pendant la durée déterminée dans le contrat de cautionnement.

 

q       Depuis 1994, la reproduction manuscrite de mentions obligatoires précises et la possession d'un exemplaire du contrat de location, assurent une meilleure information de la caution (la personne garante).

 

CHAUFFAGE, EAU CHAUDE :

 

q       Quel que soit le système utilisé (collectif, individuel, fuel, gaz, chauffage urbain), les consommations et charges correspondantes devraient être individualisables par locataire. Il y a des exceptions. Les calculs de coût aux mètres carrés ou mètres cubes sont complexes et très souvent purement indicatifs. Voir eau froide, contrôle des charges.

 

CHARGES LOCATIVES :

 

q       Dépenses faites par le propriétaire pour l'entretien de l'immeuble dont une partie (définie dans une liste limitative) est récupérable sur le locataire.

 

q       Par exemple : une partie de l'entretien des ascenseurs ou des salaires et charges sociales des concierges et gardiens (voir également provision de charges locatives, répartition des charges, régularisation des charges)

 

CLAUSE PENALE :

 

q       Frais supplémentaires habituellement inscrits dans les contrats en cas de retard ou d'impayés de loyer. Généralement de 10 % du loyer brut. Les locataires de bonne foi peuvent en demander la réduction au juge au cours d'une procédure.

 

CLEFS :

 

q       Voir remise de clefs et digicodes et dispositifs de sécurité. En cas de perte ou de destruction leur remplacement doit être payé par l'utilisateur.

 

COLOCATION ET SOLIDARITE DE PAIEMENT :

 

q       Dans la colocation, les deux signataires du contrat sont tenus au paiement, ensemble ou séparément, des loyers, charges, réparations locatives, dégradations.

 

q       En échange, ils ont les mêmes droits individuels et doivent être prévenus séparément des actes importants.

 

q       Attention : pour les locataires, colocataires mariés et pacsés, la solidarité ne cesse qu'après publication officielle de la séparation.

 

q       Voir divorce, séparation.

 

COMMANDEMENT DE PAYER :

 

q       C'est un acte d'huissier mettant le locataire en demeure de payer les sommes dues au bailleur. Premier acte d'une procédure d'expulsion qui laisse au locataire deux petits mois pour rechercher des solutions (saisine du FSL par exemple) et proposer un arrangement pour le remboursement de sa dette.

 

COMMISSION DE CONCILIATION POUR LES AUGMENTATIONS DE LOYERS :

 

q       Placée sous l'autorité de l'Etat et composée à égalité de représentants des propriétaires et de représentants des locataires, elle est un passage obligé du processus d'augmentation. Elle examine les dossiers qui lui sont soumis pour vérifier le respect des règles et tenter de rapprocher locataires et propriétaires. Voir : augmentation de loyer.

 

CONGE :

 

q       Celui du locataire peut se faire à tout moment mais en respectant un préavis de trois mois. Les congés réduits pour perte d'emploi, mutation professionnelle  posent souvent problème en pratique.

 

q       Celui du propriétaire ne peut se faire qu'aux périodes des renouvellement par courrier recommandé au moins 6 mois avant cette période pour des raisons limitativement prévues (vente, reprise)

 

CONTRAT D'ENTRETIEN ET DE ROBINETTERIE :

 

q       Entreprises spécialisées.

 

q       Il assure le remplacement des petites pièces et joints en tout genre des installations de plomberie. La grande majorité des gestionnaires signe un contrat pour le compte des locataires avec des Renseignez-vous auprès du gardien et du gérant et n'hésitez pas à les faire intervenir pour limiter les risques de fuite, d'inondations.

 

CONTROLE DES CHARGES LOCATIVES :

 

q       Consultation et vérification des factures des dépenses faites par le bailleur et récupérées sur les locataires.

q       Les photocopies de documents ne sont pas obligatoires ni faciles à obtenir.

 

q       Un point de désaccord entre association et propriétaire : les justificatifs de frais de personnels, bulletins de salaires des gardiens et employés d'immeubles, les frais de rôle de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères.

 

DECES DU LOCATAIRE :

 

q       En cas de colocation, mariage... le contrat continue. Voir transmission. Dans les autres cas, le contrat cesse de lui-même. Penser à informer officiellement le propriétaire.

 

DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE :

 

q       Document spécifique aux locations loi de 48 et locations HLM.

 

q       Descriptif précis du logement sur lequel la surface réelle est corrigée (généralement en plus) par des coefficients en fonction de la situation et de l'état de l'immeuble et des éléments d'équipements du logement.

 

DEFAUT D'ETAT DES LIEUX ET CONSTAT PAR HUISSIER :

 

q       L'absence de constat à l'entrée est défavorable au locataire. La loi considère alors que le logement est en bon état. Si le locataire ou le propriétaire n'arrive pas à obtenir de l'autre l'établissement d'un constat, même après une lettre recommandée, il a intérêt à s'adresser à un huissier et pourra, à certaines conditions, se faire rembourser la moitié des frais.  

 

DEGATS DES EAUX :

 

q       Qu'ils soient subis ou causés par le locataire, la déclaration à l'assurance et au propriétaire est obligatoire et conseillée. Le déplacement d'un expert peut être très utile.

 

q       Obtenir une copie de ses conclusions est parfois difficile. C'est une source de conflit avec les voisins et le bailleur au moment de l'état des lieux de sortie et de la restitution du dépôt de garantie.

 

q       L'application de la convention entre les assurances facilitant les remboursements pose parfois problème.

 

DEGRADATION :

 

q       Dégât, dommage causé au logement ou aux parties communes de l'immeuble. Le coût de la réparation doit être payé par son auteur s'il est identifié. Il faut rappeler que le locataire est responsable des personnes qu'il fait entrer dans son logement. Voir remise en état.

 

DEMANDE D'ECHANGE D'APPARTEMENT :

 

q       Dans le logement social, la pratique n'est, selon nos informations, pas satisfaisante et les délais longs.

 

q       C'est pourtant un droit reconnu aux locataires.

 

DIGICODES ET DISPOSITIFS DE SECURITE :

 

En secteur HLM, le propriétaire ne peut demander en échange des clefs ou bip que des dépôts de garantie, sommes qu'il devra restituer au départ du locataire. Le petit entretien est récupérable; y compris le remplacement des clefs perdues, changement de code, pas le reste. 

 

DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

 

q       Notion commune à la loi de 1948 et aux logements HLM signifiant le renouvellement automatique du contrat.

 

DROIT DE BAIL :

 

q       Taxe complémentaire du loyer, au profit de l'Etat (au taux de 2,5 %) du loyer hors charges, disparue depuis janvier 2000 pour les loyers hors charges de moins de 3.000 F/mois (458 €)

 

DROIT DE PREEMPTION :

 

q       Priorité donnée au locataire pour l'achat de son logement uniquement lorsque le propriétaire a donné congé pour vente et, plus rarement, pour la première vente du logement lors du passage de l'immeuble en copropriété.

 

q       Attention aux prix proposés aux autres acheteurs potentiels.

Ne vous précipitez pas pour accepter l'offre.

 

DUREE :

 

Les contrats de location d'habitation, hors secteur HLM et loi de 1948, sont de 3 ans minimum si le propriétaire est une personne physique et 6 ans minimum s'il est une personne morale.

 

Il y a des exceptions : durée d'un an pour certaines raisons écrites dans le contrat et confirmées ensuite.

 

Le contrat arrivé à son terme se renouvelle automatiquement sauf si le propriétaire s'est manifesté au moins 6 mois à l'avance par lettre recommandée pour proposer le renouvellement, avec ou sans augmentation de loyer, ou pour donner congé. (Voir congé).

 

EAU FROIDE :

 

q       les compteurs par appartement ne sont pas obligatoires. Dans certains cas, il y en a plusieurs à vérifier. Leur fonctionnement pose parfois difficulté. Les demandes de remboursement des consommations suscitent quelquefois de mauvaises surprises.

 

ESPACES VERTS, AIRES DE JEUX :

 

q       une partie de leur entretien est à la charge des locataires, l'autre à celle du propriétaire. L'hygiène et la sécurité dans ces espaces sont de plus en plus réglementées  ce qui augmente leurs coûts d'entretien.

 

ETAT DES LIEUX :

 

q       Document obligatoire et indispensable pour toute location d'habitation et/ou mixte (professionnel et d'habitation) à l'entrée et à la sortie du logement.

 

q       Il faut veiller de près à une rédaction aussi proche que possible de la réalité de l'état du logement. Ne pas hésiter à se faire accompagner et faire fonctionner les robinets, fenêtre, effectuer le relevé de tous les compteurs d'eau froide, chaude, de gaz, de chaleur.

 

q       Voir également : constat par huissier.

 

EXPULSIONS :

 

q       avec ou sans accompagnement des Forces de l'Ordre, Commissaire de Police, elles sont pratiquées par les huissiers accompagnés de deux témoins :

 

§         Après envoi du jugement à l'occupant et deux mois après un "commandement de quitter les lieux".

 

§         Après le départ de l'occupant, pendant un mois, celui-ci a le droit de récupérer ses affaires personnelles "non saisies", notamment ses papiers.

q       En principe, pas d'expulsion sans solution de relogement. Le refus du Préfet d'ordonner le "recours de la Force Publique" permet au propriétaire de se faire dédommager par l'Etat.

 

Voir également : procédure d'expulsion.

 

EXTINCTION DE LA CREANCE(ou prescription trentenaire) :

 

q       les loyers ou charges, trop payés par le locataire  sont remboursables, à condition d'en demander le remboursement, au propriétaire et/ou au Juge dans le temps autorisé par la législation (3 ans, 5 ans ou 30 ans selon le cas)

 

q       Attention aux problèmes de preuves et à loi de 1948.

 

EXTINCTION DE LA DETTE(ou prescription quinquennale) :

 

q       disparition des sommes payables par le locataire après 5 ans si le propriétaire n'a pas entamé de procédure et/ou d'action judiciaire pour l'éviter. Voir également extinction de la créance.

 

 

 

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