Retour à l'accueil
 
Retour à l'accueil
Retour à l'accueil Ajouter aux favoris
 Accueil   La CGL 92   les élections hlm   Actualités   NEWSLETTER   Nos victoires    Contactez nous !   Nous rejoindre 
 
L'Union Départementale 
   Présentation
 Adhésions et tarifs
 Nos publications
 Nos communiqués
 Nos actions locales
 
La location 
   Les mots clefs
 La loi SRU
 Loyers moyens du 92
 Les charges locatives
 Les mots clefs (en cours)
 Lutter contre les expulsions
 
La copropriété 
   Les mots clefs
 Le contrat de Syndic
 Contrats de Syndics (étude)
 Gestion courante, prestations
 Les charges de copropriété
 La Commission nationale
 La Jurisprudence
 Les mots clefs (en cours)
 
L'accession à la propriété 
   Les mots clefs
 Achat dans l'ancien
 Achat dans le neuf 2007/2008
 Analyse du prix des logements
 Les mots clefs (en cours)
 
Créer un association 
   Pourquoi créer une association
 Création et fonctionnement
 Les textes et nos conseils
 Bibliographie
 
sites de la CGL 
   CGL Nationale
 CGL 94
 Conso Net
 CGL 44 
 CGL 55
 CGL 57  
 CGL 62 
 bloc note de l'association Fraternité - Egalité 
 

 

LA JURISPRUDENCE SUR LA COPROPRIÉTÉ

 

(partie 2)

 

 

 

La jurisprudence sur la copropriété étant assez abondante, le choix a été fait de nous limiter dans cette deuxième partie à la jurisprudence la plus récente portant sur les thèmes suivants :

 

- LE REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

- LE SYNDIC

- LES CONTENTIEUX

 

 

 

1.    REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

 

Modification de la rubrique charges communes générales :

 

§    Un Tribunal ne peut compléter un règlement de copropriété que dans les conditions strictes définies par la loi. Il ne peut le faire, notamment pas modifier les charges communes générales.

 

§    Cependant, à titre provisoire, la loi du 13 décembre 2000, dite SRU, a ouvert des possibilités d'adaptation du règlement par l'Assemblée Générale. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 21 juin 2001)

 

Destination de l'immeuble - Affectation d'un lot - Sex-shop :

 

§    Un règlement contenant une clause oblige tout occupant de l'immeuble à respecter les "usages des maisons bien tenues".

 

§    Il empêche donc l'exploitation d'un sex-shop. Cette interdiction n'est pas contraire à la déclaration universelle ni à la convention européenne des Droits de l'Homme. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 6 février 2002)

 

Incorporation d'un lot à un autre :

 

§    La disparition d'un lot de copropriété par fusion avec un autre nécessite la modification du règlement et de l'état descriptif de division.

 

§    Peu importe que les travaux bénéficient à un commerçant locataire qui a acquis des droits. Il est possible de remettre les lieux en l'état (four de boulangerie, à faire disparaître, cave). (Cour de cassation, 3ème Chambre. Civile, 6 février 2002)

 

Respect du règlement de copropriété par un locataire - Responsabilité du bailleur :

 

§    Si les aménagements d'un local commercial réalisés avant la rédaction du règlement de copropriété n'y sont pas mentionnés, le propriétaire est responsable vis-à-vis de son locataire qui a du y renoncer suite à l'action judiciaire du Syndicat de copropriétaires (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 30 avril 2002)

 

 

2.    SYNDIC

 

FORME JURIDIQUE :

 

§    Personnalité morale - Caractère "intuitu personae" du mandat du Syndic :

 

§    Lorsque le Syndic désigné est une Société, les changements internes de Direction n'ont pas d'incidence sur la validité du mandat en cours. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 10 janvier 2002)

 

CONTRAT :

 

Contrat de Syndic, honoraires :

 

§    Les honoraires non prévus au contrat ne doivent pas être payés par les copropriétaires, notamment lorsque les comptes n'ont pas été approuvés. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juin 2002)

 

Fusion absorption :

 

§    La fusion d'une Société Syndic avec une autre n'est constatée, donc officielle vis-à-vis de leur Syndicat de copropriétaires, qu'après mention au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

§    Le caractère (intuitu personae) du contrat de Syndic empêche son transfert à la Société absorbante. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre A, 4 juillet 2001)

 

MANDAT :

 

Changement de la forme juridique du Syndic :

 

§    continuité du mandat en cours .

 

§    L'Assemblée Générale avait pris la précaution de se faire préciser qu'il n'y avait pas de changement dans les garanties du professionnel. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 18 décembre 2001)

 

Durée du mandat :

 

§    l'Assemblée Générale peut décider de fixer la durée du mandat pour un an au moins et jusqu'à l'approbation des comptes de l'exercice en cours. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 29 novembre 2001)

 

§    Le choix de l'Assemblée de prolonger la durée du mandat jusqu'à la prochaine Assemblée Générale devant voter les comptes de l'exercice dans la limite de trois ans est valable. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 6 mars 2002)

 

POUVOIRS :

 

Pouvoirs du Syndic - Avance de fonds au Syndicat :

 

§    Sauf circonstances exceptionnelles, le Syndic ne doit pas avancer de l'argent aux copropriétaires. En le faisant, il commet une faute qui le prive de la possibilité d'être remboursé. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 29 mai 2002 et 9 janvier 2002)

 

Pouvoirs du Syndic - Exécution des décisions d'Assemblée Générale :

 

§    La limitation des pouvoirs. Sauf cas d'urgence strictement défini par la loi, il ne peut prendre d'initiative à son propre compte. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 15 mai 2002)

 

Pouvoirs du Syndic - Déclaration de créances du Syndicat :

 

§    Cette démarche n'est pas une action en justice. Le Syndic est doté de pouvoirs suffisants pour le recouvrement des créances et n'a pas à demander d'autorisation à l'Assemblée Générale (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 4 juillet 2002)

 

CARENCE :

 

Carence du Syndic (non application d'un jugement).

 

§    Le Syndic, pas plus que le Conseil Syndical, n'a de pouvoir d'appréciation de l'opportunité d'exécuter une décision de justice.

 

§    Il doit l'appliquer obligatoirement.

 

§    Si tel n'est pas le cas, tout propriétaire peut saisir la justice après mise en demeure infructueuse pour obtenir la nomination d'un administrateur provisoire qui sera chargé d'exécuter la décision de justice. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 29 mai 2002)

 

RESPONSABILITE :

 

§    Représentation du Syndicat des copropriétaires envers les tiers :

 

§    Lorsque le Syndic ne précise pas suffisamment clairement dans les documents établis avec les tiers qu'il engage le Syndicat de copropriétaire (nom, adresse), il peut être reconnu débiteur direct. (Cour d'Appel de Lyon 13 mai 2001)

 

Responsabilité - Défaut de recouvrement des charges :

 

§    Dans cette affaire, le Syndic n'a volontairement pas fait payer une Société copropriétaire, dont il était par ailleurs gérant. Il ne peut faire appel à son assurance professionnelle. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 9 janvier 2002 et 15 mai 2002)

 

Responsabilité du Syndic - Défaut de recouvrement des charges :

 

§    Un Syndicat de copropriétaires peut mettre en cause la responsabilité d'un précédent Syndic qui n'a pas usé de son pouvoir autonome d'agir en justice pour obtenir le paiement des charges. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 15 mai 2002)

 

Responsabilité du Syndic en cas de réalisation de travaux non conformes aux prescriptions administratives :

 

§    Il y a obligation de Conseil du Syndic. Lorsqu'il est professionnel, il doit même, en l'absence de mandat précis sur ce point, vérifier qu'il n'y a pas d'obstacles (autorisation préalable et interdiction administratives) à la réalisation de travaux décidés par l'Assemblée Générale. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 5 septembre 2002)

 

Responsabilité du Syndic :

 

Exécution des dispositions du règlement de copropriété :

 

§    Un Syndic commet une voie de fait à faire ouvrir de force une partie privative, même en cas de litige sur l'utilisation du local sans y avoir été, au préalable, judiciairement autorisé. (Cour d'Appel de Paris, 14ème Chambre A, 28 novembre 2001)

 

Responsabilité du Syndic :

 

Travaux urgents :

 

§    Le Syndic n'est pas responsable de l'absence d'exécution de travaux urgents de remise en état de l'immeuble, si elle est consécutive au refus de l'Assemblée Générale dûment informée par un rapport d'expertise. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 6 février 2002)

 

Responsabilité du Syndic :

 

Travaux - Tirants d'ancrage : dépassement de pouvoir :

 

§    Le Syndic n'a pas compétence pour autoriser l'installation de tels équipements au profit d'un tiers qui a causé un risque d'effondrement.

 

§    L'urgence et les risques pour la sauvegarde de l'immeuble qui auraient donné ce pouvoir au Syndic, ne sont pas retenu par le Juge. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre A, 5 juin 2002)

 

Responsabilité du Syndic :

 

"Diligences de bon père de famille".

 

§    En cas de graves désordres, un Syndic bénévole engage sa responsabilité, bien qu'ayant fait effectuer les travaux de reprises urgents, s'il n'avait pas engagé les actions nécessaires pour faire cesser le trouble et rechercher la responsabilité du copropriétaire auteur des dommages ni convoquer une Assemblée Générale. (Cour d'Appel de Paris 19ème Chambre B, 19 septembre 2002)

 

Responsabilité - Contrat d'entretien - Absence de faute :

 

§    Le prestataire n'informe pas le Syndic des problèmes techniques de ce qu'il doit entretenir, malgré ses demandes, et que de ce fait la garantie décennale n'est pas mise en cause en temps voulu, le Syndicat de copropriétaires ne peut invoquer la responsabilité du Syndic à payer la réparation des équipements concernés. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 10 juillet 2002)

 

Responsabilité délictuelle : Rédacteur du règlement :

 

§    Dans les cas particuliers où le Syndic est lui-même rédacteur du règlement de copropriété et à l'origine des modifications de la répartition des tantièmes, sa responsabilité est retenue pour l'erreur commise dans cette répartition à l'égard des propriétaires désavantagés. (Cour d'Appel de Toulouse, 17 février 2001)

 

INTERDICTION DE GESTION - GARANTIE FINANCIERE :

 

Conditions d'exercice des fonctions de Syndic :

 

§    Interdiction de gérer :

 

§    Si le professionnel en exercice a été condamné à une telle interdiction, cela justifie que le Syndicat saisisse le juge pour la nomination d'un administrateur provisoire. (Cour d'Appel de Paris, 14ème Chambre B, 17 mai 2002)

 

Garantie financière du Syndic :

 

Mise en œuvre :

 

§    La garantie des sommes versées (par les propriétaires) au Syndic d'un organisme spécialisé, cesse trois jours après la parution de sa décisions de ne plus le garantir, dans deux journaux.

 

§    L'un doit être distribué dans le département du Siège Social de l'Entreprise.

 

§    Si ces obligations ne sont pas respectées, la garantie couvre toutes les sommes antérieures que le Syndicat lui réclame valablement. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 4 juillet 2002)

 

SYNDIC BENEVOLE :

 

Obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du Syndicat des copropriétaires : Syndic bénévole.

 

§    Dans ce cas, l'ouverture est obligatoire sans possibilité de dispense par l'Assemblée Générale.

 

§    Un copropriétaire ne peut donc reprocher au Syndic bénévole de ne pas avoir posé la question à l'Assemblée pour obtenir la nullité automatique de sa désignation comme Syndic bénévole. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 18 décembre 2001)

 

ADMINISTRATEUR PROVISOIRE :

 

Le Juge rappelle que la loi distingue deux procédures différentes lorsque le Syndicat est dépourvu de Syndic :

 

Syndic judiciaire : concerne la nomination d'un Syndic judiciaire et s'applique quand l'Assemblée n'a pu désigner un Syndic.

 

Administrateur provisoire : désignation d'un administrateur provisoire. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 20 février 2002) :

 

Copropriété en difficulté - Désignation d'un administrateur provisoire  :

 

- Prorogation pour une nouvelle période de la mission de cet administrateur :

 

Un copropriétaire peut obtenir l'annulation de la décision de justice nommant l'administrateur provisoire s'il n'a pas été informé. La nullité de la désignation vaut également pour la décision ayant prolongé la mission de l'administrateur. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 3 avril 2002)

 

 

3.    CONTENTIEUX

 

Action oblique du Syndicat des copropriétaires :

 

§    Action en résiliation de bail pour nuisances :

 

Lorsque le copropriétaire bailleur ne fait pas ce qu'il faut pour faire cesser les infractions de son locataire, le Syndicat peut, à la condition d'avoir préalablement demandé au bailleur d'agir, saisir le Tribunal à sa place. (Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, 31 janvier 2002)

 

Action du Syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'assureur dommages ouvrage :

 

§    Le Syndicat de copropriétaires peut mettre en cause, en justice, l'assureur de dommages ouvrage pour des dommages graves relevés lors de la réception alors que, normalement, seul le maître d'ouvrage vendeur par lot peut le faire. (Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, 2 mai 2002)

 

Habilitation du Syndic pour agir en justice au nom du Syndicat des copropriétaires :

 

Recevabilité de la procédure : Le Syndic qui veut prendre l'initiative d'une action judiciaire doit y être autorisé par l'Assemblée Générale.

 

§    L'absence d'autorisation ne vaut que pour celui qui l'invoque et non pour toutes les parties au procès. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 26 juin 2002)

 

La nécessité de l'habilitation du Syndic (sauf recouvrement des charges) pour une action en responsabilité :

 

§    Le Syndic n'a pas besoin d'autorisation de l'Assemblée Générale pour agir en justice pour obtenir le paiement des charges mais doit l'obtenir pour l'indemnisation du préjudice causé par les copropriétaires en dette. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 15 mai 2002)

 

Contenu de l'habilitation du Syndic pour une action judiciaire :

 

Condition de la validité de l'autorisation :

 

§    Les Tribunaux exigent une grande précision de l'autorisation de l'Assemblée Générale pour agir en justice contre le constructeur pour les réparations des malfaçons, défauts de construction, troubles de jouissance en parties communes et privatives.

 

§    Une autorisation trop générale n'est pas suffisante. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 30 avril 2002)

 

Habilitation du Syndic pour une action judiciaire s'appuyant sur le rapport d'un expert judiciaire :

 

§    La précision demandée à l'autorisation du Syndic d'agir en justice pour la reprise de malfaçons est importante.

 

§    Même en présence d'un rapport d'expert, l'autorisation doit viser les désordres concernés. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juin 2002)

 

Habilitation du Syndic et l'information de l'Assemblée :

 

§    L'Assemblée Générale autorise valablement le Syndic à agir judiciairement en réparation de malfaçons lorsqu'un exposé a précédé le vote. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 juin 2002)

 

Habilitation du Syndic - Personnes visées dans la procédure :

 

Action judiciaire :

 

§    L'autorisation donnée au Syndic de mettre en cause, en justice, la responsabilité du maître d'ouvrage ne vaut pas autorisation de poursuivre le promoteur, le constructeur ni leurs assurances. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 octobre 2001)

 

Validité de l'habilitation du Syndic d'agir devant la Cour d'Appel :

 

§    Il est possible de remédier au défaut d'autorisation du Syndic d'agir en justice en cours de procédure si la ratification est faite dans le temps de l'action nécessaire. (Cour d'Appel de Paris, 23ème chambre A, 7 mai 2002)

 

Habilitation du Syndic pour agir en justice

 

Effet relatif de la nullité résultant du défaut d'habilitation :

 

§    Lorsque l'autorisation est donnée au Syndic d'agir en justice, l'absence de précision sur la nature des désordres concernés ne vaut que pour les parties qui l'invoquent.

 

§    Lorsque les désordres en partie privative ont pour origine des défauts en parties communes le Syndicat peut agir en justice en réparation des dommages "à la place" des copropriétaires. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 février 2002)

 

Habilitation donnée au Syndic d'agir en justice :

 

Les précisions, personnes et désordres visés par procédure. :

 

§    L'information préalable de l'Assemblée Générale à l'autorisation donnée au Syndic d'agir en justice par un rapport d'expertise est suffisamment précise pour poursuivre la réparation des problèmes objet du rapport.

 

§    Il suffit alors que la résolution vise la nature des problèmes concernés. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 12 décembre 2001)

 

Action en rectification de comptes et de restitution du trop perçu.

 

Délai de prescription : 10 ans.

 

§    Les Tribunaux distinguent nettement le délai de deux mois de contestation des décisions d'Assemblée Générale et celui de dix ans dans lequel le copropriétaire peut agir pour la rectification de son compte et le remboursement du trop-perçu. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 février 2002)

 

Représentation du Syndicat en justice par le Syndic :

 

§    Le Syndic représente le Syndicat, notamment devant les Tribunaux. Une action intentée contre le Syndicat en son nom est valable. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 avril 2002)

 

Procédure abusive contre le Syndicat des copropriétaires :

 

§    Les actions en justice de copropriétaires qui ne visent qu'à perturber le fonctionnement du Syndicat, caractéristique d'un comportement procédurier, peuvent engager la responsabilité de leurs auteurs. (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 novembre 2001)

 

Obligation pour le Syndic d'informer les copropriétaires des instances concernant le fonctionnement du Syndicat ou dans lesquelles le Syndicat est partie :

 

§    Cette obligation ne s'étend pas à la communication de tous les documents à chaque copropriétaire concernant les procédures. (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 mars 2002)

 

Représentation du Syndicat dans les actes civils et en justice :

 

§    Frais d'avocat de plusieurs Syndicats. Une facture globale faite pour 23 Syndicats n'est pas valable.

 

§    Chaque Syndicat doit en recevoir une. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 28 mai 2002)

 

 

 

[page d'accueil] [sommaire du dossier] [retour à la 1ère partie]

 

 
 
Actualités 
 
 Année 2018
 Années précédentes
 
 
L'eau et le logement 
 
 Etude de la CGL
 Eau et vie pratique
 Le prix de l'eau
 Pour se défendre
 
 
L'expulsion 
 
 Présentation
 Les mots clefs
 La procédure d'expulsion
 Les expulsions (étude)
 De 2004 à maintenant
 La Jurisprudence
 Les mots clefs (en cours)
 
 
Adresses utiles 
 
 Adresses classées
 
Agence DevComWeb   -   Technologie Micrologiciel™