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LA JURISPRUDENCE SUR LA COPROPRIÉTÉ

 

(partie 1)

 

 

 

La jurisprudence sur la copropriété étant assez abondante, le choix a été fait de nous limiter dans cette première partie à la jurisprudence la plus récente portant sur les thèmes suivants :

 

- L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

- LE CONSEIL SYNDICAL

- LES PARTIES COMMUNES

- LES PARTIES PRIVATIVES

 

 

 

1.    ASSEMBLEE GENERALE

 

CONVOCATION :

 

§    Convocation par un syndic dont le mandat n'était pas expiré à la date de convocation, mais qui avait pris fin le jour de la tenue de l'Assemblée Générale.

 

§    La nomination  n'est pas contestable si le Syndic n'a eu aucun rôle pendant l'Assemblée Générale (Cour d'Appel de Paris, 23ème ch. B, 6 septembre 2001)

 

§    Convocation par un syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé.

 

§    L'Assemblée Générale convoquée par un syndic dont le mandat n'a pas encore été judiciairement annulé est valable. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 7 février 2002)

 

DATE DE CONVOCATION :

 

§    Lorsque la convocation est tardive par rapport à celle prévue au règlement de copropriété mais qu'il n'y a pas de préjudice, l'action en contestation est vouée à l'échec. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre. B, 4 avril 2002)

 

DELAI DE CONVOCATION - 2 cas :

 

§    Non respect du délai de 15 jours par défaillance de la Poste : L'Assemblée Générale est nulle (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 6 septembre 2001) La cause de non respect n'a aucune importance.

 

§    Le délai de 15 jours est respecté mais le recommandé n'est pas retiré par le destinataire : l'Assemblée Générale est valable. (Cour d'Appel de Paris, 23ème chambre B, 29 novembre 2001)

 

CONVOCATION :

 

§    Notification de documents annexes à l'ordre du jour : les notifications faites pour une précédente Assemblée portant sur les mêmes questions mais n'ayant pas été débattues sont inutiles. (Cour de cassation 3ème Chambre civile, 2 octobre 2001)

 

Pour chaque Assemblée, les documents doivent être joints à la convocation.

 

CONVOCATION :

 

§    Documents essentiels pour une décision de travaux non joints à la convocation.

 

§    La preuve de la validité de la convocation doit être apportée par le Syndic. (Cour de cassation 3ème chambre civile, 6 mars 02)

 

REMISE DE LA CONVOCATION CONTRE EMARGEMENT :

 

§    La preuve de la validité de la convocation, selon cette procédure, doit être apportée par le Syndicat des copropriétaires. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 20 septembre 2001)

 

ERREUR DE DATE DANS LA CONVOCATION :

 

§    Il y a nullité de la convocation si la date n'est pas mentionnée, même si une rectification est faite par courrier simple.

 

§    L'action en annulation n'est ouverte qu'aux copropriétaires n'ayant pas reçu la lettre rectificative (Cour d'Appel de Paris 23ème Chambre B, 3 mai 2002)

 

DECISION :

 

§    Projet de résolution : les projets de résolutions ne lient pas l'Assemblée qui reste libre de la rédaction définitive (Cour d'Appel de Paris, 23 chambre B, 15 novembre 2001)

 

LIEU DE REUNION :

 

§    Le lieu de réunion de l'Assemblée Générale est modifié dans l'ordre du jour complémentaire sans respect du délai de 15 jours : la convocation à l'Assemblée est nulle (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 26 juin 2002)

 

MANDAT :

 

Mandat de représenter un copropriétaire à l'Assemblée Générale :

 

- Les juges distinguent le mandat irrégulier et le mandat inexistant.

 

§    Lorsqu'il manque d'autres mentions (moins importantes comme, par exemple, la consigne de vote) le mandat est irrégulier

§    L'absence des mentions de base (bon pour, date, signature) rend un mandat inexistant.

 

L'action judiciaire en contestation du mandat est inefficace lorsque les irrégularités n'ont pas changé le résultat du vote. (Cour d'Appel de Paris 19ème Chambre B, 17 mai 2001)

 

Mandat irrégulier de représenter un copropriétaire à l'Assemblée Générale :

 

§    Le mandataire n'était pas membre du Conseil Syndical contrairement à ce qui était inscrit sur le mandat : malgré l'absence d'incidence sur les résultats des votes, le mandat est nul.

 

Cette erreur engage la responsabilité du Syndic, pas celle du Président de séance (Cour d'Appel de Paris, 19ème Chambre B, 22 novembre 2001)

 

Mandat général (de gestion) de représenter un copropriétaire :

 

§    Ce mandat général concerne aussi la représentation à une Assemblée Générale. Il n'est donc pas nécessaire d'en donner un pour une Assemblée Générale. (Cour d'Appel de Paris, 19ème Chambre B, 22 novembre 2001)

 

Mandat écrit au crayon :

 

§    La rédaction par un copropriétaire d'un mandat de le représenter à l'Assemblée Générale écrit avec un crayon de papier est valide car l'authentification était également assurée par un tampon (Cour d'Appel de Paris, 19ème Chambre B, 22 novembre 2001)

 

ORDRE DU JOUR COMPLEMENTAIRE :

 

§    L'absence du copropriétaire ayant demandé le complément à l'Assemblée est sans influence sur la nécessité de trancher ces questions au cours des débats. (Cour d'Appel de Paris 23 chambre B, 28 juin 2001)

 

PRESIDENCE - BUREAU

 

Désignation du Président et du Bureau

 

§    Les associés d'une société d'attribution en jouissance peuvent devenir Président de séance même si le règlement limite ce droit au seul copropriétaire au sens strict (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 6/03/2002) Le résultat du vote sur ces points est une mention obligatoire sur le Procès-Verbal. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 11 juillet 2002)

 

Désignation du Président de séance

 

§    La mention sur Procès-Verbal des opposants et abstentionnistes à sa désignation est un vice non mineur et non corrigible par le Syndic en cours de procédure judiciaire (Cour d'Appel de Paris 23ème Chambre A, 12 septembre 2001)

 

Désignation du président et des membres du bureau

 

§    Si cette désignation a été faite lors d'une précédente assemblée à l'unanimité et reprise dans un vote sans précision sur les résultats de ce second vote, elle n'a aucune validité. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 31 octobre 01)

 

Droit de vote

 

§    Participer à une dépense comporte nécessairement le droit de participer à la décision correspondante même si une précision contraire est écrite dans le règlement de copropriété. (Cour d'Appel de Paris 23ème Chambre B, 21 février 2002)

 

 

2.    CONSEIL SYNDICAL

 

§    La sélection des candidatures au poste de Syndic fait partie des attributions légales habituelles du Conseil Syndical. Il n'a pas à recevoir de délégation de pouvoir de l'Assemblée Générale pour choisir le Syndic.

 

§    C'est l'Assemblée Générale qui décide en dernier lieu. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 6 septembre 2001)

 

§    Un mandat d'engager certaines dépenses donné ponctuellement par l'Assemblée au Conseil Syndical est tout à fait possible.

 

§    Il est recommandé de prévoir une somme plafond et de préciser la nature de la dépense. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 28 juin 2001)

 

 

3.    PARTIES COMMUNES

 

Appropriation d'une partie commune par le locataire d'un lot :

 

§    Il s'agit, dans cette affaire, de l'occupation illicite d'un couloir. Cette occupation ne peut être invoquée par le propriétaire bailleur pour acquérir la propriété.

 

§    Seul l'achat du bien et la modification du règlement de copropriété transfère légalement la propriété. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre, 14 mars 2002)

 

Cour commune - Modification de la destination :

 

§    Utilisation d'une cour commune comme parc de stationnement.

 

§    Aucune majorité ne peut imposer une modification de l'utilisation d'une partie commune prévue au règlement de copropriété lorsque le changement a des conséquences sur la façon dont certains copropriétaires utilisent leurs lots privatifs. (Cour d'Appel de Poitiers 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2002)

 

INSTALLATION D'UNE ENSEIGNE :

 

§    Même si l'autorisation d'installation de plaques professionnelles d'enseignes est prévue dans le règlement de copropriété, le copropriétaire qui veut en bénéficier doit demander l'avis de l'Assemblée Générale.

 

§    A défaut, il s'expose à se faire condamner à les déposer et à payer des dommages intérêts. (Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, 29 septembre 2001)

 

ENSEIGNE ET PANNEAU PUBLICITAIRE :

 

§    Un copropriétaire commerçant dans un immeuble d'habitation demande l'autorisation d'installer une enseigne publicitaire.

 

§    L'Assemblée Générale refuse pour faire respecter l'usage principal de logement du Syndicat et parce que ce type de panneau ne se contente pas d'indiquer la présence de l'activité mais vise à s'attirer de la clientèle. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 11 avril 02)

 

PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES :

 

§    Lorsqu'il y a un doute sur le fait qu'une portion de l'immeuble est partie privative ou commune et si le règlement de copropriété et les plans ne sont pas clairs, le Juge doit rechercher si l'usage de la portion profite exclusivement à un copropriétaire ou a tous pour prendre sa décision. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 3 avril 2002)

 

DROIT D'USAGE PRIVATIF SUR PARTIE COMMUNE :

 

§    Ce droit ne permet pas de modifier la partie commune.

 

§    L'appropriation qui en résulte ne peut être valablement faite que par une vente et la modification du règlement de copropriété. (Cour de cassation, 3ème Chambre. Civile, 20 mars 2002)

 

AUTORISATION (prévue dans le règlement de copropriété) donnée à un copropriétaire, de réaliser des travaux affectant des parties communes :

 

§    L'autorisation doit être officialisée dans une décision d'Assemblée Générale. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 2 octobre 2001)

 

TOITURE-TERRASSE (PARTIES COMMUNES) A JOUISSANCE PRIVATIVE :

 

§    Lorsque des aménagements non autorisés entraînent des frais supplémentaires pour la réalisation de travaux communs, ils doivent être payés par celui qui les a réalisés. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 30 avril 2002)

 

 

4.    PARTIES PRIVATIVES

 

Droit des copropriétaires sur les parties privatives :

 

§    Limitation du droit d'en disposer.

 

§    L'Assemblée Générale ne peut interdire la vente séparée de cave à des non copropriétaires si l'immeuble n'a pas un haut standing. (Cour d'Appel de Paris 23ème Chambre A, 4 juillet 2001)

 

Droit des copropriétaires sur les parties privatives :

 

§    Immeuble réservé à l'habitation bourgeoise : lorsque le règlement ne prévoit qu'une tolérance pour l'activité de professions libérales, l'Assemblée Générale peut prendre une résolution rappelant l'interdiction d'usage commercial. (Cour d'Appel de Paris 23ème Chambre B, 11 octobre  2001)

 

Prescription acquisitive :

 

§    Jouissance privative d'une terrasse :

acquérir la propriété d'une partie commune par un usage régulier des lieux ne peut se faire qu'à certaines conditions.

 Ne suffisent pas : l'installation de bacs à fleurs, d'aménagements ni des réceptions ou réunions de famille, le paiement d'impôt. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre A, 30 avril 2002)

 

Destination - locaux commerciaux - centre d'aide aux toxicomanes :

 

§    Dans cette affaire, l'usage commercial de certains lots du règlement de copropriété déroge à la clause d'occupation bourgeoise pour les autres lots.

 

§    L'absence de troubles anormaux de voisinage, sauf des copropriétaires eux-mêmes, fait obstacle à la demande de cessation de l'activité du Centre. (Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, (2 juillet 2002)

 

Destination des lots :

 

§    L'occupation bourgeoise de l'immeuble et l'autorisation d'exercice d'une profession libérale n'incluent pas l'autorisation d'installation d'un hôpital de jour où plusieurs professions spécialisées exercent (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 21 juin 2002)

 

Limitation de l'utilisation des chambres de services pour le personnel domestique des copropriétaires :

 

§    Elle est justifiée par la situation dans l'un des quartiers les plus prestigieux de la Capitale et l'aspect particulièrement cossu de l'immeuble.

 

§    L'interdiction de location et de prêt est donc justifiée. (Cour d'Appel de Paris, 23ème Chambre B, 14 février 2002)

 

 

 

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