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LA GESTION COURANTE

et

LES PRESTATIONS PARTICULIERES

 



Toutes ces prestations doivent figurer dans le contrat.

 

La cour de Cassation a rappelé (arrêt du 12/06/1991) qu'en cas de doute sur une prestation (prestation de gestion courante ou prestation particulière ?), celle ci relève de la gestion normale et ne doit pas être facturée en plus.

 

Tous les syndics devraient donc s'y conformer.

 

 

1.      LISTE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE AYANT FAIT L'OBJET D'UN ACCORD ENTRE PROFESSIONNELS ET ASSOCIATIONS D'USAGERS

 

Cette liste a fait l'objet d'un accord entre les professionnels et les associations d'usagers représentant les copropriétaires (Conseil National de la Consommation 18/02/1997)

 

Cet accord ne tient pas compte des modifications apportées depuis notamment par la loi du 13/12/2000 dite SRU (tenue du carnet d'entretien qui incombe désormais au Syndic, information des associations de locataires représentatives qui se sont fait connaître, mise au point du budget prévisionnel désormais obligatoire ).

 

Il s'agit des prestations suivantes :

 

o        ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL LA PRECEDANT

 

-    Envoi des convocations aux copropriétaires

-    Exécution des décisions de gestion courante, rédaction du procès-verbal, feuille de présence, tenue du registre des délibérations

-    Diffusion du procès-verbal aux copropriétaires

-    Diffusion des conditions essentielles des contrats de maintenance et des devis concernant uniquement l'entretien courant.

 

o        RELATIONS AVEC LE CONSEIL SYNDICAL

 

-    Elaboration du budget prévisionnel avec le Conseil Syndical lorsque celui-ci existe

-    Préparation de l'Ordre du Jour de l'Assemblée Générale avec le Conseil Syndical

-    Mise à disposition des documents nécessaires pour l'exercice de sa mission

 

o        COMPTES DE CHARGES COURANTES

 

-    Tenue de la comptabilité générale de la copropriété

-    Tenue des comptes individuels des copropriétaires

-    Appel des provisions pour charges et travaux relevant de la gestion courante

-    Paiement des factures courantes après vérification, paiement des factures relatives aux contrats d'entretien, après vérification notamment des indexations éventuelles et répartition des dépenses entre les copropriétaires

-    Présentation des comptes de gestion, état des créances et dettes, situation de trésorerie, budget prévisionnel

-    Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.

 

o        ASSURANCES

 

-    Souscription des polices multirisques après appel d'offres ou étude comparative

-    Déclaration de sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

 

o        GESTION DES PARTIES COMMUNES

 

Visite des locaux communs, par le Syndic ou son représentant, suivant les stipulations contractuelles :

 

-    Surveillance des travaux d'entretien relevant de la gestion courante

-    Appel d'offres, étude comparative des devis, commande et surveillance de l'exécution des travaux n'excédant par une somme à préciser dans le contrat.

 

o        CONCIERGES ET EMPLOYES D'IMMEUBLES

 

-    Engagement, établissement du contrat et du salaire de base

-    Tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie

-    Paiement des salaires et indemnités diverses

-    Déclaration aux organismes sociaux et fiscaux

-    Attestations et déclarations diverses

-    Remplacement pendant les arrêts de congés ou de maladie

 

o        GESTION EN FONCTION DES EQUIPEMENTS, de la situation et du mode d'occupation de l'immeuble, selon sa description et  en particulier :

 

-    la souscription des contrats d'entretien concernant les éléments d'équipements traditionnels

-    la surveillance de leur exécution, notamment pour les équipements suivants :

 

§    Chauffage collectif

§    Eau chaude collective

§    Adoucisseur ou détracteur d'eau

§    Ascenseurs

§    Antennes collectives

§    Espaces verts

§    Equipement télévisuel

§    Ventilation mécanique contrôlée

§    Alarmes.

 

o        PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIETE :

 

A prévoir en gestion courante, sauf en cas de difficulté particulière de remise en ordre.

 

o        POINTS DE DESACCORD :

 

Les professionnels et les représentants des usagers ne se sont pas accordés sur les prestations suivantes :

 

o        ASSEMBLEES GENERALES :

 

-    Heures de présence Syndic et Collaborateurs en dehors des heures normales d'ouverture de Cabinet du Syndic (y compris l'Assemblée Ordinaire et la réunion du Conseil Syndical la précédant.

 

o        FRAIS DE PHOTOCOPIES ET FRAIS POSTAUX :

 

-    les Professionnels souhaitent le remboursement de l'ensemble de ces frais, y compris pour la gestion courante (coût unitaire de photocopie indiqué dans le contrat)

 

o        ASSURANCES :

 

-    Souscription et gestion des polices spéciales

-    Règlement des indemnités aux bénéficiaires

 

o        CONCIERGES ET EMPLOYES D'IMMEUBLES :

 

-    Recherche de candidats (annonces presse, ANPE)

 

o        CONTENTIEUX :

 

-    Rappel des impayés

 

o        ETUDES DEMANDEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE OU LE CONSEIL SYNDICAL

 

o        REMISE DU DOSSIER DE COPROPRIETE AU SUCCESSEUR

 

o        TACHES IMPOSEES AU SYNDIC SUITE A LA PARUTION D'UN NOUVEAU TEXTE LEGISLATIF OU REGLEMENTAIRE.

 

o        ASSOCIATION DE LOCATAIRES :

 

-    Mise à disposition de documents concernant la détermination ou l'évolution des charges locatives

-    Consultation des associations à leur demande

-    Ressortie de la TVA dans les charges à la demande de copropriétaires commerçants, professions libérales ou Sociétés

 

Ces prestations n'ayant pas fait l'objet d'un accord, de nombreux Syndics les facturent en prestations particulières, ce que nous contestons.

 

Nous vous conseillons de négocier leur facturation (ou leur non facturation) au moment de la signature du contrat ou lors de son renouvellement.

 

 

2.      LISTE DES PRESTATIONS PARTICULIERES AYANT FAIT L'OBJET D'UN ACCORD ENTRE PROFESSIONNELS ET ASSOCIATIONS D'USAGERS

 

o        ASSEMBLEES GENERALES ET CONSEILS SYNDICAUX EN SUS DE L'ASSEMBLEE ANNUELLE :

 

-    Envoi des convocations aux Assemblées Générales, aux représentants des associations de locataires

-    Travaux, décidés en Assemblée Générale, autres que d'entretien courant (analyse et diffusion des conditions essentielles des devis et marchés de travaux, appels de fonds, suivi du chantier, réception) selon les décisions de l'Assemblée Générale ou les termes du contrat.

-    Souscription et gestion des emprunts pour la copropriété ou pour certains copropriétaires

 

o        CONTENTIEUX :

 

-    Recouvrement des impayés

-    Saisies immobilières des copropriétaires défaillants

-    Autres procédures intéressant la copropriété soit comme demandeur soit comme défendeur

 

o        ASSURANCES :

 

-    Gestion des sinistres

 

o        MUTATIONS :

 

-    Questionnaires adressés par les notaires

-    Modification du fichier des copropriétaires

-    Calcul de la situation des copropriétaires par application de la règle du prorata temporis

 

o        PARTIES COMMUNES :

 

-    Location ou vente des parties communes

-    Renseignements aux notaires et administrations

-    Modification du règlement de copropriété.

 

Ces prestations sont donc facturées en plus du paiement des honoraires de gestion courante du Syndic.

 

Il n'est pas interdit de négocier le montant de ces diverses prestations et de les inclure en gestion courante.

 

Vous maîtriserez ainsi mieux les dépenses de la copropriété.

 

 

 

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