Retour à l'accueil
 
Retour à l'accueil
Retour à l'accueil Ajouter aux favoris
 Accueil   A la Une !   Edito   Actualités   NEWSLETTER   PLEINS FEUX   Contactez nous ! 
 
L'Union Départementale 
   Présentation
 Adhésions et tarifs
 Nos publications
 Nos actions
 Nos communiqués
 Nous contacter
 
L'activité militante 
   Les actions locales
 
La location 
   Les mots clefs
 La loi SRU
 Loyers moyens du 92
 Les charges locatives
 Les mots clefs (en cours)
 
La copropriété 
   Les mots clefs
 Le contrat de Syndic
 Contrats de Syndics (étude)
 Gestion courante, prestations
 Les charges de copropriété
 La Commission nationale
 La Jurisprudence
 Les mots clefs (en cours)
 
L'accession à la propriété 
   Les mots clefs
 Achat dans l'ancien
 Achat dans le neuf 2007/2008
 Analyse du prix des logements
 Les mots clefs (en cours)
 
Bon surf ! 
   CGL Nationale
 CGL 94
 Conso Net
 


L'étude réalisée en 2000 par la CGL 92

de 24 CONTRATS DE SYNDICS


 

Nous avons entrepris cette étude pour fournir aux copropriétaires un outil d'évaluation de leur contrat de Syndic.

 

Le journal "Le Moniteur" écrivait à propos de cette étude (n° 5023, 3 mars 2000) : "aucun contrat ne respecte en totalité les 25 tâches de gestion courante".

 

L'hebdomadaire "INC Hebdo" notait de son côté : "La Confédération Générale du Logement des Hauts de Seine a eu une bonne idée. Elle a examiné une vingtaine de contrat de Syndics "

 

Le mensuel "Action Logement" soulignait : "La CGL 92 propose d'apporter aux copropriétaires une méthode rapide et simple pour évaluer ou négocier dans les meilleurs conditions un contrat de syndic".

 

·          L'ETUDE ABORDE LES POINTS SUIVANTS :

 

-  Les prestations facturées par le Syndic

-  Les tâches de gestion courante dans les contrats étudiés

-  La facturation des prestations particulières

- Les tâches de gestion courantes facturées en prestations particulières.

-  Les tâches qui ne sont pas reprises textuellement et de manière aussi complète que dans l'accord national

- Enfin, une méthode pour évaluer ou négocier un contrat de Syndic est proposée.

 

 

Vous trouverez ci-après un résumé succinct de 2 DES CHAPITRES de cette étude.



LA FACTURATION DES PRESTATIONS PARTICULIÈRES


LES FRAIS DE PHOTOCOPIES

 

L'accord national entre usagers et professionnels ne considère pas les frais de diffusion des procès-verbaux comme des frais de gestion courante. La facturation se fait souvent par l'indication d'un coût unitaire TTC . Nous avons relevé des écarts de tarif de 1F à 2,10F TTC (0,15€ à 0,32€ TTC).

Il est parfois prévu une dégressivité du coût en fonction du nombre.

 

Certains choisissent :

 

- un forfait trimestriel par lot principal ou

- un forfait par lot.

 

Sachez que la plus grande fantaisie règne dans ce domaine. Lorsqu'on sait que le coût d'une photocopie ne dépasse généralement pas les 0,20F (0,03€) si la photocopieuse est utilisée fréquemment (et c'est le cas chez les Syndics comme chez n'importe quel gestionnaire), leur facturation peut donc devenir une source très intéressante de recettes. A titre de comparaison regardez les prix pratiqués par la Société COPY-TOP spécialisée dans la reproduction de documents :

 

Nombre d'exemplaires : Tarif en francs et Euro

 

Nombre

d'exemplaires

Tarif TTC

en francs

Tarif TTC

en Euro

Nombre

d'exemplaires

Tarif TTC

en francs

Tarif TTC

en Euro

1

1

0,15

100

47,64

15,24

5

4,25

0,65

150

68,92

22,87

10

7,18

1,09

200

88,52

13,49

20

13,82

1,09

300

122,65

18,70

50

30,52

1,09

1000

239,59

36,53

 

Nota : Format A4 (21x29,7) Reproduction en noir inclus papier blanc 80 g qualité laser extra blanc.

 

LE RAPPEL DES IMPAYES

 

Il s'agit habituellement de l'envoi d'une lettre de rappel suivie, si le copropriétaire ne s'est pas manifesté, d'une lettre recommandée. Cette tâche est très rarement incluse dans la gestion courante. Il existe donc une grande diversité de situations.

 

A PROPOS DU PREMIER RAPPEL :

 

Dans certains contrats, il n'est pas facturé. Nous avons relevé, pour les professionnels qui annoncent un coût unitaire, des variations qui vont de 10F (1,52€) à presque 110F TTC (16,77€).

 

Pour plus de détails (extraits de notre étude) sur les tarifs pratiqués dans le 92 :cliquez ici

 

LES HONORAIRES POUR TRAVAUX

 

Rappelons que, selon l'accord national de la Commission Nationale de Concertation signé le 18 février 1997 entre les organisations de professionnels et les organisations représentatives des usagers, les travaux de faible importance (montant à préciser dans le contrat) ne devraient pas donner lieu à rémunération du syndic.

 

La comparaison des libellés des contrats que nous avons étudiés suggère quelques commentaires. L'intervention du professionnel prend généralement trois formes :

 

- LA MOINS COURANTE : la "maîtrise d'œuvre" qui correspond aux rares occasions où le Syndic est également architecte ou professionnel de la construction et prend en charge la conception et le suivi de l'ensemble des travaux.

 

Cette situation pose des problèmes de compatibilité entre les deux fonctions, le professionnel en question étant à la fois mandataire du Syndicat et prestataire de service de celui-ci.

 

La passation du contrat, dans ce cas, doit être entourée d'un maximum de précautions et respecter les prévisions de l'article 39 du décret du 17 mars 1967.

 

-  LA SECONDE FORME D'INTERVENTION est celle où le Syndic est maître d'ouvrage délégué.

C'est un transfert de pouvoir de l'Assemblée vers le Syndic qui est chargé d'assurer l'exécution des opérations nécessaires à la réalisation des travaux (gestion financière, administrative, suivi technique et étude préalable)

 

- LA TROISIEME FORME, la moins contraignante pour le Syndic et la plus courante selon nos observations, l'oblige seulement à la gestion administrative et financière (ou comptable) des dossiers.

 

La facturation est fonction de la nature et du degré d'intervention du professionnel.

 

Les difficultés de comparaison des formules rencontrées découlent directement de ces différentes formes d'intervention, mais aussi de modes de facturation difficilement comparables (certains contrats retiennent un prix par lot, d'autres un pourcentage hors taxes ou TTC du montant HT ou TTC de la facture définitive) et de la distinction qui y est souvent faite (mais pas systématiquement) entre travaux ordinaires et travaux complexes.

QUELQUES CONSEILS :  

o        Des clauses trop simples, donc nécessairement vagues, sont à proscrire. Elles risquent d'entraîner ensuite une inflation d'honoraires.

 

o        Il est nécessaire d'obtenir que les clauses du contrat distinguent les travaux peu importants (en terme de coût) des travaux plus importants justifiant une dégressivité des honoraires (nous avons constaté que le pourcentage de rémunération baissait, en général au-dessus de 100 000F (15244,90€))

 

o        Il faut également obtenir que les clauses du contrat distinguent les travaux simples des travaux complexes. Il est important d'avoir la liste des tâches que le Syndic s'engage à effectuer (ex. : surveillance technique, rendez-vous de chantier, étude préalable, réception des travaux, gestion administrative et/ou comptable.

Le suivi de ces conseils devrait limiter les risques et permettre de mesurer, au travers de ses réactions, le sérieux et le professionnalisme du Syndic.

 

LA PRESENCE DU SYNDIC ET DES COLLABORATEURS EN DEHORS DES HEURES NORMALES

 

Ces clauses sont, avec celles concernant la rémunération du Syndic pour travaux, parmi les plus complexes. Nous avons relevé de fortes variations parmi les contrats de Syndic que nous avons étudiés : de 300F (45,73€) à plus de 750F TTC (114,34€) l'heure de présence du Syndic aux heures ouvrables.

 

Le coût des vacations horaires parfois demandé nécessite un effort de lecture et de compréhension.

 

Ceux-ci distinguent souvent le coût de la vacation horaire en fonction de deux critères :

 

o        LA PRESENCE DU SYNDIC ou d'une ou plusieurs catégories de collaborateurs

A titre d'exemple, certains proposent "des tarifs de groupe" 1 Directeur + 1 Assistant pour plus de 1000F TTC (152,24€) / heure, en heures non ouvrables

 

o         L'HEURE DE LA VACATION : certains vont même jusqu'à distinguer 3 tranches horaires. Souvent le contrat distingue les heures ouvrables des heures non ouvrables. Soyez ferme et faites jouer la concurrence pendant la négociation avec les candidats au poste de Syndic.

 

 

LES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE FACTURÉES PAR LE SYNDIC EN PRESTATIONS PARTICULIÈRES


LA PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIETE :

 

Cette prestation devrait normalement faire partie de la gestion courante (voir accord de la Commission Nationale de Concertation signé le 18 février 1997) entre les organisations de professionnels et les organisations représentatives des usagers)

 

Elle est souvent facturée en prestation particulière pour un montant forfaitaire (prix par lot principal avec souvent un minimum incompressible) fixe ou mixte. Les modalités ne sont pas toujours précisées ou sont souvent peu claires.

 

Certains Professionnels se contentent d'une somme fixe : 900F (140€), 2000F (300€), 2500F (380€), 3000F (450€), d'autres y ajoutent un montant par lot, d'autres se réfèrent au prix des honoraires horaires du Syndic sans autre indication.

 

A titre d'exemple, NOUS AVONS RELEVE LES FORMULATIONS SUIVANTES :

 

- "Prise en charge de la copropriété au forfait : - droit fixe = 3152F TTC (480,52€)

- droit proportionnel = 36,60F TTC (5,58€)

(copropriété nouvellement créée : majoration de 15 % pour les 2 premières années des honoraires de base de la gestion courante)"

 


OU ENCORE : "Honoraires pour la prise en charge d'une copropriété :


o        pour la reprise des dossiers administratifs et comptables chez le confrère,

o         la création du fichier informatique,

o         la reprise comptable de la copropriété,

o         la mise en place des dossiers administratifs

o        facturation honoraires au temps passé . Maximum de facturation : 6030F TTC (919,27€)"

 

OU ENCORE : "Prise en charge de la copropriété :

 

- reconstitution des archives ....à la vacation"

 

OU ENCORE : "Prise en charge de la copropriété : par lot 34F TTC (5,18€). avec 2541F TTC (387,37€) minimum"

 

Nous avons enfin trouvé dans un contrat de Syndic que cette tâche valait un quart des honoraires annuels de gestion courante !

 

Rappel : les tarifs mentionnés ci-dessus ont été relevés sur des contrats de Syndics en cours, en 1998-1999.

 

LA GESTION DES PARTIES COMMUNES ET PLUS PARTICULIEREMENT LES"PETITS TRAVAUX :

 

Rappelons que pour les travaux de faible importance, l'accord national de la Commission Nationale de Conciliation signé le 18 février 1997 entre les organisations de professionnels et les organisations représentatives des usagers prévoit de préciser un seuil au-dessous duquel une rémunération du syndic n'est pas envisageable. L' accord ajoute que ces travaux doivent être précédés d'une procédure minimale de mise en concurrence.

 

Assez peu de contrats de Syndics respectent ces prescriptions.

Les seuils que nous avons relevés varient de 5000F à 15000F (762,25 à 2286,74€).

 

Pour les autres contrats :


o        soit le seuil n'est pas mentionné (ne distinguant pas entre travaux de faible importance et les autres malgré l'absence de difficulté de suivi technique ou comptable)

 

o        soit ils prévoient la commande de travaux courants sans davantage de précisions ( ni concernant le mode de passation ni les obligations du syndic).

 

Quelques exemples :

 

o        Commande et surveillance des travaux relevant de la gestion courante et concernant les parties communes "

o        Suivi de l'exécution des réparations d'entretien ou présentant un caractère d'urgence

o        Dépannage et entretien courant des parties communes

o        Appels d'offres, étude comparative de diverses commandes et surveillance des travaux d'entretien votés ou non par l'Assemblée

 o        Consultation des Entreprises présentées par le Conseil Syndical

 

Nous vous conseillons la plus grande vigilance pour ce poste et vous rappelons qu'il n'est pas interdit de faire jouer la concurrence.

 
 
Actualités 
 
 Année 2012
 Année 2011
 Année 2010
 Année 2009
 Année 2008
 Année 2007
 Année 2006
 
 
L'eau et le logement 
 
 Eau et vie pratique
 Le prix de l'eau
 Pour se défendre
 
 
L'expulsion 
 
 Présentation
 Les mots clefs
 La procédure d'expulsion
 Les expulsions (étude)
 Notre activité de 1997 à 2003
 De 2004 à maintenant
 La Jurisprudence
 Les mots clefs (en cours)
 
 
Créer une association 
 
 Pourquoi une association
 Création et fonctionnement
 Les textes et nos conseils
 Bibliographie
 
 
Adresses utiles 
 
 Adresses classées
 
Agence DevComWeb   -   Technologie Micrologiciel™