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LA LOI SRU ET LES RAPPORTS LOCATIFS

 

 

La loi du 13 décembre 2000 apporte de nombreuses innovations dans les rapports entre locataires et propriétaires.

 

Nous avons sélectionné et commenté celles qui nous paraissent les plus importantes :

 

§          Logement décent

§          Pacs

§          Extension de la compétence des commissions départementales de conciliation

§          Délais de notification de l'assignation en résiliation de bail

§          Superficie des lots de copropriétés et conges / vente

§          Concertation dans le parc social et prive institutionnel

§          Protection des personnes logées en logement foyer

§          Représentation des locataires dans les SEM (Société d'Economie Mixte)

§          Congé vente (vente de plus de 10 lots)


 

LOGEMENT DECENT (Art. 187-1 et suivants)

 

 

§         L'article 187-I de la loi impose à tous bailleurs une obligation nouvelle : la mise à disposition d'un logement d'habitation principale décent.

 

§         La loi donne une définition générale de ce qu'est  «un logement décent»  (local ne présentant pas de risque manifeste pour la sécurité et la santé du futur occupant) et prévoit qu'un décret, actuellement en préparation, donnera davantage de précisions.

 

§         Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats en cours (y compris loi de 1948, le secteur HLM)

 

§         Un nouvel article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 donne au locataire qui ne dispose pas d'un logement décent des moyens de faire valoir ses droits :

 

o        La demande amiable de mise en conformité aux même conditions auprès du propriétaire.

o        Si aucun accord n'est possible : la saisine du juge d'une demande de réalisation dans un délai à fixer

o        La sanction judiciaire de l'absence de mise en conformité : le juge saisi peut réduire le loyer.

 

NOTA : Lorsqu'une aide au logement est versée au locataire (ou au propriétaire), la loi prévoit qu'un décret précisera les conditions dans lesquelles le locataire qui agit contre le propriétaire pour non décence du logement, pourra obtenir le maintien de cette aide. (Les CAF peuvent constater la non conformité à la loi)


 

PActe Civil de Solidarité - PACS (Art. 189)

 

·         Le législateur, à propos des relations entre les partenaires du pacte et le propriétaire, applique les mêmes droits et obligations qu'aux époux, notamment à propos des congés.

 

 

EXTENSION DE LA COMPETENCE DES COMMISSIONS DEPARTEMENTALES DE CONCILIATION - CDC (Art. 188-2)

 

·         Cette réforme visant à accélérer la résolution des litiges devrait également dégager les Tribunaux d'Instances d'une partie de leur travail. Depuis le décret du 17 juillet 2001 qui précise le mode de fonctionnement intérieur des commissions, les Directions Départementales de l'Equipement sont chargées d'organiser la mise en place et le fonctionnement des Commissions Départementale de Conciliation (CDC).


·         Les nouvelles attributions couvrent pratiquement l'intégralité des points de litige entre locataires et propriétaires. En effet, en plus de leur traditionnelle compétence en matière d'augmentation de loyer, les CDC pourront traiter :


 

Ø      des désaccords : sur les états des lieux, les dépôts de garantie, les charges et réparations locatives. Pour ces questions, n'importe quel locataire peut s'adresser à la Commission.

 

Ø      des difficultés d'application des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans de concertation locative (voir la rubrique en page précédente) et des "modalités de fonctionnement de l'immeuble" (la rédaction du texte ne nous semble pas assez claire).

 

v       Dans ces cas, seuls plusieurs locataires, le propriétaire ou les "associations représentatives" peuvent saisir la Commission.


Nota : à défaut d'accord, l'avis de la Commission peut être transmis au juge que le propriétaire, ou les associations ou locataires concernés doivent saisir.

 

DELAIS DE NOTIFICATION DE L'ASSIGNATION EN RESILIATION DE BAIL

 

·         Depuis la loi du 13 décembre 2000 toutes les actions visant l'expulsion du locataire pour dette locative doivent être transmises au Préfet deux mois avant l'audience. (Extension de la protection jusque-là réservée aux locataires loi de 1989)

 

 

SURPERFICIE DE LOT ET CONGE POUR VENTE (Art. 190)

 

·         Contrairement à ce que la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, pouvait laisser penser, la superficie du lot ne doit pas être mentionnée dans le congé pour vente qui peut être donné au locataire afin de "vendre libre de toute occupation".

  

 

CONCERTATION DANS LE PARC  SOCIAL ET PRIVE INSTITUTIONNEL


·         Pour développer le dialogue entre propriétaires et locataires, favoriser une meilleure prise en compte de l'avis et des souhaits des locataires, notamment par l'intermédiaire des "groupements" de locataires, la loi modifie légèrement leurs pouvoirs et crée de "nouveaux instruments" de concertation. La responsabilité de leur mise en place incombe aux bailleurs.



Les nouvelles modalités de négociation des "accords locatifs" (Art. 193-1)

 

·         Depuis le 13 décembre 2000, un bailleur peut s'adresser directement à ses locataires pour conclure un accord à condition qu'aucun accord négocié avec une association de locataires sur le même sujet n'existe déjà (pour être valable, plus de 50 % des voix des locataires sont nécessaires)

 

·         L'affichage du procès-verbal des décisions d'Assemblée Générale des copropriétaires concernant l'entretien et les gros travaux doit se faire dans les parties communes de l'immeuble : Art. 193-2

 

·         Les panneaux d'affichage des "groupements" de locataires affiliés à une association reconnue représentative par les pouvoirs publics sont les mêmes que pour ceux des associations de locataires.

 

Le plan de concertation locative (Art. 193-3), doit décider des règles et procédures applicables pour l'ensemble du patrimoine d'un bailleur. Il précise, notamment :

·          les modalités de la concertation par ensemble d'immeubles, voire par immeuble

 

·          les règles de fonctionnement des "conseils de concertation locative" et les moyens attribués à ces "conseils" (ou organes).

 

L'élaboration du plan doit être terminée à compter du 15 septembre 2001.

 

LE CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE a un pouvoir consultatif sur la gestion du (ou des) immeubles, sur les opérations de réhabilitation et de construction-démolition et toutes décisions de "modification du cadre de vie"

 

·          Composition paritaire

·          Le conseil peut être assisté de toute personne compétente à la demande du bailleur ou des locataires.

·          Ils doivent être mis en place au plus tard le 15 mars 2002.

·          La concertation pour les opérations d'amélioration, de construction-démolition ayant un coût répercuté sur les locataires se fait soit dans le cadre du conseil de concertation, soit avec les représentants des locataires, soit, à défaut, sous la responsabilité du bailleur.

·          Elle porte sur presque toutes les conséquences de ces opérations (programme, coût, incidences en loyer et charges, conditions de relogement)

·          Pour les reconstruction-démolition, le propriétaire informe la mairie du début de la concertation et également les locataires de l'avis donné par leurs représentants.



CONGE VENTE (VENTE DE PLUS DE 10 LOTS) DANS UN MEME IMMEUBLE (Art. 198)

 

L'article 11.1 nouveau de la loi du 06 juillet 1989 prévoit :

 

·         après délivrance d'un congé pour vente par un institutionnel, que le bail reconduit peut être d'une durée "librement décidée" entre les parties inférieure à 6 ans, si l'avenant signé à cette occasion est conclu avant les 4 mois qui précèdent la fin du contrat en cours.

 

·         Attention à l'expiration du nouveau contrat, celui-ci disparaît automatiquement.

 

 
 
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