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LA JURISPRUDENCE SUR L'EXPULSION LOCATIVE

 

La procédure d'expulsion

 

 

La reprise d'un logement vide suppose une procédure judiciaire.

 

Cour d'Appel de Douai (8ème Chambre) Arrêt du 30 juin 1994 :

·         la reprise par les bailleurs d'un appartement en location, même si le preneur a abandonné les lieux, constitue une action en expulsion qui ne peut être poursuivie sans titre exécutoire (décision de justice suivi d'un commandement préalable).


Notre commentaire :

Cet arrêt "ancien" n'a, à notre connaissance, jamais été remis en cause et constitue une décision de principe.

 

 

Le délai de deux mois pour quitter les lieux n'est plus applicable en cas de réinstallation de la personne expulsée.

 

Cour de Cassation (2ème Chambre Civile) Rejet du 6 mai 1999 :

·          lorsqu'une personne expulsée s'est réinstallée sans titre dans les mêmes locaux, le juge de l'exécution tient des articles 208 et 209 du décret du 31 Juillet 1992 le pouvoir de mettre fin à cette voie de fait.

·          la Cour d'Appel a pu, par application de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, supprimer dans une même décision le délai de deux mois devant suivre le commandement d'avoir à libérer les locaux.

 

Notre commentaire :

Cette décision de principe, qui considère la personne expulsée comme "squatter" après son expulsion, s'appuie sur une interprétation littérale de l'article qui prend en compte la "bonne foi " de l'occupant.

 

 

La procédure d'expulsion n'est pas susceptible de suspension par le juge du surendettement

 

Cour de Cassation (1ère Chambre Civile) Rejet du 30 mai 1995

Le Juge de l'Exécution ne peut, dans une procédure de surendettement, arrêter la procédure d'expulsion qui vise la récupération du logement.

 

Notre commentaire : 

On ne peut arrêter la procédure de récupération du logement en s'appuyant sur une procédure de surendettement En d'autres termes, le Juge ne peut arrêter l'expulsion en cours.

Cet arrêt de principe a mis fin à une contestation de cinq ans, après plusieurs décisions contradictoires de Cour d'Appel : le surendettement ne concerne que la dette locative.

 

Cour d'Appel de Bourges 13 novembre 2000 :

-         Le Juge de l'Exécution ne peut pas arrêter l'expulsion dans une procédure de surendettement car elle vise principalement  la récupération du logement plus que celle de la dette.

 

Notre commentaire :

Cette décision confirme la solution de 1995 après la loi du 29/07/98.

 

Cour de Cassation (1ère Chambre Civile) 22 janvier 2002 Cassation :

-         L'ouverture de la procédure de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur les dettes, ce que n'est pas la procédure d'expulsion.

 

Notre commentaire :

La Cour de cassation confirme la solution retenues en 1995 en faisant une application de principe de la réforme issue de la loi du 29 juillet 1998. La loi change mais la Cour de Cassation maintient son interprétation.

 

 

La copie postale du commandement de payer est suffisante si l'original a été déposé en Mairie.

 

Cour de Cassation, (3ème Chambre Civile ) Rejet du 29 juin 1994 :

-         La locataire qui s'était abstenu de retirer à la Mairie le commandement de payer, dont elle avait eu communication par la lettre simple que lui avait adressée l'huissier, n'apportait aucune preuve d'irrégularités de forme concernant le commandement. La Cour d'Appel a refusé la demande de nullité.

 

Notre commentaire :

Cet arrêt a mis un terme à la contestation qui invoquait le défaut d'information direct de l'huissier au locataire.

 

 

L'article 114 de la loi du 29 Juillet 1998 n'oblige pas le juge à tenir compte d'une enquête sociale

 

Cour d'Appel de Lyon (6ème Chambre) 7 juin 2000 :

-         L'article 114 de la loi du 29 juillet 1998 prévoit que l'assignation constatant la résiliation du bail est notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience pour qu'il puisse saisir les organismes qui donnent les aides au logement :

o        le Fonds de Solidarité pour le logement ou les Services Sociaux compétents.

o       Il autorise le juge à accorder, même d'office, au locataire des délais de paiement et à suspendre pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire.

o      Aucun texte ne prescrit au juge de ne statuer qu'au vu d'une enquête sociale.

 

Notre commentaire :

L'enquête sociale n'est prévue que dans la Circulaire du 9 février 1999 qui n' a pas valeur de loi. L'article 114 de la loi du 29 juillet 1998 n'en parle pas.

 

 

Le défaut de transmission du commandement de quitter les lieux rend nulle l'expulsion effectuée par l'huissier

 

Cour de Cassation (2ème Chambre Civile) 25 juin 1998 :

-         En cas d'expulsion d'une personne de son habitation principale, l'huissier de justice doit, dès le commandement, faire libérer les locaux et envoyer une copie de cet acte au Préfet du lieu de situation de l'immeuble, par lettre recommandée avec accusé de réception.

-         L'inobservation de ces prescriptions constitue l'omission d'un acte et non un vice de forme.

-        Il affecte donc la validité de la procédure d'expulsion sans que la personne expulsée ait à justifier d'un grief.

 

Notre commentaire :

Cette solution est une application logique et protectrice des intérêts de l'expulsé prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991.

 

 

La transaction soumise au Président du Tribunal de Grande Instance, lorsqu'elle a force exécutoire, ne constitue pas un titre exécutoire permettant d'engager une procédure d'expulsion.

 

Cour de Cassation Avis., 20 octobre 2000 n° 0200013 :

-         L'accord passé entre les parties, approuvé par le Tribunal, ne peut remplacer un acte d'huissier ou un jugement.

 

Notre commentaire :

La Cour de Cassation rappelle que seul un titre ayant la valeur d'un jugement peut permettre d'engager la procédure.

 

 

Le principe de la réquisition de la Force Publique en matière d'expulsion

 

Tribunal de Grande Instance de Béthune (JEX) 13 juillet 1999 :

-         Si l'expulsé ouvre les portes du logement et ne s'oppose pas physiquement au déroulement des opérations, l'huissier de justice peut procéder seul à son expulsion.

 

Notre commentaire :

Le jugement rappelle que rien n'oblige l'huissier à être assisté du Commissaire pour expulser le locataire consentant à quitter les lieux.

 

 

La clause résolutoire est irrémédiablement acquise si les conditions fixées par la décision du juge des référés, qui en suspend les effets, ne sont pas respectées.

 

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 16 janvier 2002 :

-         Le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire à des conditions qu'il détermine lui-même. Le non-respect de ces conditions entraîne l'annulation de la suspension, donc l'expulsion.

 

Notre commentaire :

Cet arrêt confirme le caractère définitif du premier jugement concernant le règlement d'une dette.

Un autre juge ne peut revenir sur la décision.

 

 

Si la dette est totalement soldée avant la décision au fond, selon les délais fixés par le Juge des référés, le bail est définitivement maintenu.

 

Cour d'Appel de Paris (14ème Chambre Section A), 6 février 2002 :

-         Le juge des référés peut, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais au débiteur d'une dette de loyers et de charges afférente à un bail d'habitation, tant qu'une décision d'expulsion définitive n'a pas été rendue.

-         La clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, si le débiteur se libère de sa dette dans les délais et selon les modalités fixées.

-         Son bail est donc maintenu.

 

Notre commentaire :

Le juge des référés est confirmé dans sa compétence, équivalente à celle du juge du fond pour l'octroi définitif de délai comme dans l'arrêt précédent.

 

 

Le commandement de payer doit être délivré de bonne foi et avec loyauté avec le détail précis des sommes dues sous peine de nullité.

 

Versailles (1ère Chambre, 2ème Section) 7 décembre 2001 :

-         Un commandement de payer délivré selon l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 doit répondre aux exigences de ce texte, mais aussi être de bonne foi, c'est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et leurs échéances.

-         Sinon le bailleur manque à l'obligation d'information, loyale et complète, de son locataire.

-         L'inobservation délibérée de ces formalités substantielles doit être sanctionnée par la nullité du commandement de payer.

-         Ces irrégularités ont causé un grief au locataire car il n'a pas été en mesure de connaître exactement les causes de cet acte, donc prendre parti en temps utile.

 

Notre commentaire :

La Cour d'Appel de Versailles rappelle les trois exigences du commandement de payer posées par l'article 24. Elles s'imposent au bailleur à l'égard du locataire : détail des sommes, leurs échéances, la loyauté.

Elle sanctionne, dans une décision de principe, le bailleur dont le comportement est préjudiciable au locataire.

 

 

La loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est d’application immédiate, l’obligation de notifier l’assignation fondée sur une dette locative au Préfet, s’applique à toutes les procédures en cours.

 

Cour d'Appel de Paris - 21 février 2002 :

-         La Cour d'Appel applique la nouvelle obligation d’information du Préfet dans un souci d'égalité entre les locataires dont la procédure a commencé avant l’extension de l’obligation de l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998.

 

Notre commentaire :

Cette solution respecte l’esprit du texte et rétablit une égalité de traitement entre les locataires soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les autres.

 

 

La demande reconventionnelle (demande faite par le bailleur lorsque le locataire saisit le tribunal) en résiliation du bail n’est pas soumise à l’obligation de notification au préfet.

 

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 10 décembre 2002.:

-         Cassation partielle : La loi du 29 juillet 1998 ne prévoyant que la notification au représentant de l'Etat dans le département, à la diligence de l'huissier de justice, de l'assignation tendant à l'expulsion, la demande reconventionnelle en résiliation du bail n'a pas à être notifiée.

 

Notre Commentaire :

La Cour de Cassation fait une application littérale de la loi du 29 juillet 1998 et met fin à des décisions extensives rendues par des juridictions du fond.

Cette décision fait l’objet d’une proposition de modification de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans le Rapport 2002 de la Cour.

 

 

Un jugement d’adjudication (décision de la vente du logement sur saisie immobilière) n’est pas une décision de justice permettant l’expulsion.

 

Cour de Cassation (2ème Chambre Civile) 7 mars 2002 :

-         En application de l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991, aucun commandement de quitter les lieux ne peut être délivré sans décision judiciaire prononçant l’expulsion de l’occupant.

-         Cette décision est distincte du jugement d’adjudication qui n’a aucun caractère contentieux.

 

Notre commentaire :

La Cour de Cassation confirme que le jugement prononçant la vente du logement sur saisie n'a d'effet que sur la propriété du logement.

Un jugement d’expulsion s’impose à tout acte concernant l’occupation d'un logement vendu sur saisie immobilière.

 

 

Le juge civil est seul compétent dans une procédure de recouvrement d’une dette locative, même si la procédure est menée par un Office HLM .

 

Tribunal des Conflits 8 avril 2002 :

-         Le Tribunal chargé de se prononcer sur les conflits de compétence entre les juridictions administratives et judiciaires, confirme la Compétence de principe du Juge judiciaire pour les actions relatives au paiement du loyer.

-         Cette obligation est issue du contrat de location.

 

Notre commentaire :

Cette solution reprend l’Avis de la Cour de Cassation du 29 juin 2001

 

 

Le préavis de 3 mois est à la charge du locataire s’il a demandé la suspension de clause résolutoire car il est alors à l’initiative de la rupture

 

Cour d'Appel d’Agen 30 mai 2002 :

-          En application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des locataires quittent les lieux après avoir reçu notification d'un commandement visant la clause résolutoire, ils ne sont pas tenus de respecter le préavis.

-         Par contre, lorsqu’ils ont sollicité la suspension de la clause résolutoire, ils doivent respecter le préavis de 3 mois.

 

Notre commentaire :

Cette solution confirme que le commandement de payer ne met fin au bail qu’en l’absence de demande de délai du locataire :

-         Cette demande de délai vaut prolongation du contrat.

-         L’exigence du respect d’un préavis par le locataire est donc juridiquement justifiée.

-         La demande de délai de paiement et de maintien du bail est possible au-delà de 2 mois d’un commandement de payer depuis l’application de l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998

 

Cour de Cassation (3ème Chambre civile) 17 décembre 2002 :

-          Le délai de deux mois du commandement de payer est fait pour régler la dette. Depuis 1998, le locataire peut saisir le juge au-delà de la date limite du commandement.

 

Notre commentaire :

La Cour de Cassation rappelle la suppression du délai impératif de deux mois depuis la loi de 1998.

Un rappel de principe.

 

 

L'huissier de justice engage sa responsabilité et commet une faute par l'usage de violence envers des occupants résistants, ce qui rend nulle l'expulsion.

 

Cour d'Appel de Paris (8ème Chambre, Section B), 7 février 2002 :

-         L'huissier de justice procédant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre ne peut en aucun cas user de violence envers les personnes résistantes condamnées à quitter les lieux.

-        Seule la force publique peut lui fournir ce qu'il faut de violence légitime si cela se révèle nécessaire.

-         Le fait que les occupants qui ont été expulsés une première fois se soient réinstallés par voie de fait ne dispense pas l'huissier du respect de ces règles édictées par la loi du 9 juillet 1991 et le décret du 31 juillet 1992.

-         L'huissier qui s'adjoint des maîtres-chiens pour impressionner les occupants, voire pour lui prêter main forte pour le cas où une résistance aurait lieu, constitue une faute, ayant pour effet d'annuler la procédure et condamner cet officier public à verser des dommages intérêts aux tiers qui ont subi un préjudice.

 

Notre Commentaire :

La Cour d'Appel rappelle à l'huissier qu'il est tenu par les strictes limites des textes relatifs à l'expulsion et sanctionne le recours à des procédés d’intimidation :

-          la résistance des occupants ne justifie aucune entorse à la procédure.

 

 

La trêve hivernale n’est pas applicable aux personnes dont l’expulsion est prononcée suite à une voie de fait et ne peut justifier le refus d'expulsion de la Préfecture.

-         L'article 613-1 du CCH qui fixe la trêve hivernale n'est pas applicable aux occupants sans titre entrés dans le logement par une voie de fait.

-         Le refus de concours de la force publique n'est pas justifié, même en cas de risque de trouble à l'ordre public, lorsqu'il empêche l'occupation du logement par les locataires en titre.

 

Conseil d'Etat - 29 mars 2002 - SCI Stephaur-(UNPI-CGL )

 

Notre Commentaire :

Le Conseil d'Etat confirme la lettre de l'article L.613-1 du Code de la Construction et de l'Habitation :

-          sont exclus de la trêve hivernale les "squatters" au sens strict du terme.

En l'espèce, l'occupation des lieux privaient les locataires en titre de leur possibilité d'occuper le logement.

 
 
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