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LA JURISPRUDENCE SUR L'EXPULSION LOCATIVE

 

Les indemnités d'occupation

 

 

 

Fixation du montant de l'indemnité d'occupation :

 

o        S'il y a désaccord entre les parties, c'est le juge du fond qui décide (c'est-à-dire, le juge du Tribunal ou de la Cour d'Appel).

 

Deux jugements vont dans ce sens :

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 07 novembre 1978

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 21 janvier 1998

-         En l'absence de clause dans le bail, le juge a une liberté de fixer la somme sans contrôle de la Cour de Cassation.

 

 

o        Le préjudice dû à l'occupation doit être pris en compte sans que l'occupant puisse demander la réduction du montant du loyer.

 

Cour d'Appel de Versailles (4ème Chambre) 12 juillet 1983 :

 

 

o        l'indemnité est destinée à dissuader le locataire de rester et à compenser la perte de l'utilisation du logement subie par le bailleur.

 

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 26 novembre 1999

 

 

o        Si le cas a été prévu dans le bail, on considère que l'indemnité prévue a le caractère d'une clause pénale réductible par le juge si elle est trop importante par rapport au montant du loyer

 

Cour de Cassation (3ème Chambre Civile) 18 janvier 1989 :

-         destinée à sanctionner l'occupant sans droit des lieux, elle ne doit pas être en disproportion par rapport à la situation antérieure à l'expulsion.

 

 

Les personnes débitrices :

 

o        La solidarité prévue par les articles 1751 et 220 du Code Civil des deux époux est applicable, comme pour le paiement du loyer, à l'indemnité d'occupation car c'est une dette ménagère.

 

Cour d'Appel de Paris (6ème Chambre) 03 février 1999 et Paris (6ème Chambre) 11 mai 1999

 

 

o        La personne qui occupe effectivement le logement est seule tenue au paiement car ce n'est plus une dette ménagère.

 

Cour d'Appel de Paris (6ème Chambre) 28 septembre 1999

 

 

La période durant laquelle l'indemnité d'occupation peut être réclamée :

 

o        Prescription de l'article 2277 du Code Civil : 5 ans, comme pour le loyer.

 

Cour d'Appel de Paris (6ème Chambre) 01 septembre 1997

Cour de Cassation (1ère Chambre) 05 mai 1998

 

 

o        Prescription de 10 ans issue de l'article 2270 du Code Civil au motif que l'indemnité d'occupation n'a pas la nature d'un loyer mais d'une indemnité due au bailleur

 

Cour de Cassation (3ème Chambre) 26 novembre 1997

Cour de Cassation (3ème Chambre) 16 décembre 1998

Cour d'Appel de Paris (6ème Chambre) 17 octobre 2000

 

 

L'application de la prescription de cinq ans de l'article 2277 du Code Civil à l'indemnité d'occupation

 

Cour de Cassation - 5 février 2003 – Cassation partielle :

-         La prescription de l'article 2277 du Code civil (qui pose un délai de cinq ans) est applicable à la demande du bailleur de payer l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, mensuellement, comme le loyer.

 

Notre commentaire :

La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation et la 1ère Chambre civile ont enfin la même position qui est celle de la Chambre mixte de la Cour de Cassation (12 avril 2002) : la prescription de 5 ans s'applique au paiement du loyer et des charges locatives et de copropriété.

 
 
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