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ACHAT DANS L'ANCIEN : MOTS CLEFS

 

 

Vous avez des interrogations sur des expressions ou des mots précis : consultez notre sélection (les définitions suivent en fin de liste).

 

Agent immobilier

Amiante

Arrêté de comptes

Assurance dommages ouvrage

Avant-contrat : promesse de vente, compromis…

Carnet d'entretien

Certificat d'urbanisme

Compromis de vente

Condition suspensive

Contrat de vente

Crédit immobilier

Délai de réflexion

Diagnostics obligatoires

Droit de préemption

Etat des lieux, visites

Etat futur d'achèvement

Exécution forcée

Honoraires de transaction

Hypothèques, privilèges

Indemnité d'immobilisation

Installation de gaz

Mandat de vente

Mesurage et loi carrez

Notaire

Offre d'achat

Plomb

Prix, valeur vénale

Procès-verbaux d'assemblée générale

Promesse unilatérale de vente

Publication aux hypothèques

Règlement de copropriété

Remise des clés

Résolution du contrat

Termites

Travaux votés

Vente a la barre du tribunal

Vente en copropriété

Vente sous adjudication ou vente aux enchères

Vice caché

 

 

AGENT IMMOBILIER :

 

Professionnel (intermédiaire) porteur d'une carte de transaction d'immeubles et de fonds de commerce, qui exerce fréquemment une activité de gestion (administration de biens).

 

Représentant du propriétaire vendeur, ses missions sont définies dans le mandat de vente. Il doit être couvert par une garantie de remboursement et tenir un registre précis des mandats reçus.

 

AMIANTE :

 

Minéral utilisé comme isolant thermique et phonique, également vecteur de cancers. Depuis 1997, la réglementation s'intensifie (y compris avant démolition).

 

Un diagnostic de présence ou d'absence établi par un organisme indépendant et spécialisé doit être annexé à tout contrat de vente et avant contrat.

 

ARRETÉ DES COMPTES :

 

Opération faite par le syndic pour les besoins de la vente de lots de copropriété.

 

Acheteur et vendeur ont tout intérêt à prévoir dans leur contrat qui paye quoi en matière de charges et de travaux.

 

A défaut, l'un risque de payer deux fois, l'autre de voir son prix de vente diminué.

 

Le notaire doit s'adresser au syndic pour connaître la situation comptable du cédant au jour de la vente.

 

ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE :

 

Protection obligatoire des maîtres d'ouvrage (propriétaires d'immeubles) pour les travaux concernant la structure, donc la solidité de l'immeuble (y compris la construction).

 

Cette assurance accélère les remboursements en cas de sinistre. Le certificat doit être transmis à l'acheteur à la date d'achèvement des travaux. La garantie est inférieure ou égale à 10 ans.

 

Voir également les définitions "carnet d'entretien", "état des lieux", "vices cachés".

 

AVANT CONTRAT :

 

Techniques juridiques utilisées pour préparer l'accord de vente et permettre au vendeur de rassembler toutes les informations et les autorisations éventuellement nécessaires à l'acheteur, de prévoir le financement de l'opération et sortir le bien du marché.

 

Les deux techniques les plus courantes ont des effets différents que les acheteurs non professionnels identifient mal, elles sont :

 

§          la promesse unilatérale de vente

§          le compromis de vente.

 

Une certaine attention doit être portée sur les engagements de chacun dans la formule choisie.

 

CARNET D'ENTRETIEN :

 

Document établi et tenu par le syndic de copropriété qui résume l'état d'entretien de(s) l'immeuble(s) :

 

§         détails des travaux passés, assurances, parfois programme des travaux envisagés,

 

La tenue de ce carnet fait partie des prestations courantes du syndic et ne doit pas être l'objet d'une facturation supplémentaire comme l'indique la réponse ministérielle du 8/04/2002, sauf décision spécifique de l'Assemblée Générale.

 

Tout acquéreur peut, par son notaire, en obtenir communication avant signature du contrat définitif.

 

CERTIFICAT D'URBANISME :

 

Document administratif (souvent municipal) qui décrit la situation d'un bien immobilier par rapport aux règles d'urbanisme.

 

La consultation de ce document permet à l'acheteur éventuel de connaître tout projet d'aménagement concernant le bien à vendre.

 

COMPROMIS DE VENTE :

 

Avant contrat dans lequel acheteur et vendeur constatent leur accord sur l'essentiel (le bien et le prix) mais reportent à plus tard la réalisation effective de l'opération (paiement du prix, remise des clés)

 

Le compromis de vente est un pré contrat de vente.

 

CONDITION SUSPENSIVE :

 

Technique juridique très courante dont l'objectif est de geler les effets d'un avant contrat, pendant un temps défini, pour permettre à l'une des deux parties de prendre diverses initiatives :

 

§          obtenir un crédit,

§          un permis de construire,

§          s'assurer de l'absence de préemption par un tiers.

 

CONTRAT DE VENTE :

 

Acte qui constate l'accord de l'acheteur et du vendeur pour le passage d'un bien, du patrimoine du premier dans celui du second, en échange d'un prix.

 

Les principales obligations sont d'un côté le paiement du prix, de l'autre la délivrance de la chose et les garanties contre l'éviction et les vices cachés.

 

CRÉDIT IMMOBILIER :

 

Le code de la consommation établit une relation de dépendance directe et à double sens entre l'obtention du crédit par l'acquéreur non professionnel et la validité du contrat principal (immobilier) qu'il va financer par le biais d'une condition suspensive obligatoire.

 

Si l'acheteur potentiel n'obtient pas son crédit, son engagement d'acheter est annulé.

 

DELAI DE REFLEXION, DELAI DE RETRACTATION :

 

Ces délais de 7 jours, auparavant limités à l'achat du neuf, doivent permettre à l'acheteur de ne pas être victime de l'achat d'impulsion.

 

Les points de départ sont différents selon que l'acte est établi par un notaire ou un autre professionnel.

 

Ces délais sont couplés avec l'interdiction du versement de toutes sommes pendant leur durée (sauf justification d'une garantie de remboursement).

 

Si l'acheteur renonce valablement à son projet, l'indemnité doit lui être remboursée dans un délai de 21 jours maximum.

 

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES :

 

Des réglementations récentes les ont instaurés pour la protection de la santé publique, de l'habitat et de l'acheteur.

 

Voir les définitions "amiante", "plomb", "termites", "installation gaz".

 

DROIT DE PRÉEMPTION :

 

Priorité donnée à certaines personnes ou à certains organismes de devenir propriétaire du bien avant tout autre candidat.

 

Ceux-ci peuvent faire annuler en justice la vente pendant parfois plusieurs années si cette priorité ne leur a pas été proposée.

 

Les priorités les plus courantes sont :

 

§         celle du locataire d'un logement (uniquement en cas de congé pour vente en fin de bail et en cas de première mise en copropriété d'un immeuble),

§         le droit de préemption urbain (celui de la commune où se trouve le bien) celle du co-indivisaire.

 

ETAT DES LIEUX, VISITE :

 

Connaître le premier par un ou plusieurs déplacements dans les lieux est important, notamment parce que le vendeur non professionnel vend quasi systématiquement en l'état sans rien garantir à l'acquéreur, ce qui signifie qu'en cas d'importantes réparations à faire, même les plus vitales, elles devront être payées par le propriétaire au jour de leur apparition (avant la vente vendeur, après l'acheteur).

 

Voir la définition "vices cachés".

 

ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT :

 

Expression qui désigne une variante très réglementée des ventes d'immeubles à construire.

 

C'est une vente sur plan, sur projet, le bien n'étant pas encore construit, c'est pourquoi la pratique parle de vente sur plan.

 

EXÉCUTION FORCÉE :

 

Action judiciaire d'un contractant ayant pour but d'obliger l'autre partie à faire quelque chose qu'il refuse de faire malgré son engagement dans un contrat.

 

§          Ex. : Obliger un vendeur qui refuse de donner les clefs d'une maison alors qu'il a été payé.

 

HONORAIRES DE TRANSACTION :

 

Généralement payés par l'acheteur.

 

Commission prévue dans le contrat du mandat et perçue par le professionnel (agent immobilier), en rémunération des démarches effectuées et qui ont abouti à la vente.

 

Les tribunaux semblent assez exigeants sur la justification de ses honoraires par le professionnel.

 

Les vendeurs doivent faire attention, lorsqu'ils ont conclu un mandat, à ne pas chercher à passer par dessus les honoraires en vendant sans intermédiaire.

 

Cette pratique peut être sanctionnée par les tribunaux si l'agent immobilier les saisit.

 

HYPOTHEQUE, PRIVILEGE :

 

Sont des instruments juridiques visant à garantir les créances du vendeur ou des tiers (le prêteur).

 

Ils donnent des possibilités au créancier d'être payé avant les autres.

 

Il faut veiller à obtenir des informations fiables auprès du vendeur (situation hypothécaire du bien, lors de l'achat d'un bien) pour éviter de mauvaises surprises.

 

Cela permet également au prêteur de l'acheteur de se garantir.

 

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION :

 

Somme d'argent prévue dans les avant-contrats et versée en dépôt par le candidat acheteur, destinée à garantir le vendeur que l'engagement de l'acheteur est sérieux (en général, 10 % du prix de la vente).

 

Elle compense le fait que le bien n'est plus négociable pendant la durée de l'avant contrat.

 

Cette somme sera déduite du prix si l'opération est menée à son terme ou deviendra la propriété du vendeur si la vente n'a pas lieu du fait volontaire de l'acheteur (attention aux renonciations non justifiées).

 

INSTALLATION DE GAZ :

 

Le diagnostic de l'installation devra être joint au contrat de vente d'un logement.

 

A défaut, le vendeur devra assurer les conséquences du risque encouru.

 

MANDAT DE VENTE :

 

Contrat passé entre un propriétaire et un professionnel de l'immobilier qui autorise celui-ci à faire des démarches pour son compte afin de proposer le bien, le faire visiter, faire établir les diagnostics et rédiger les avant-contrats (voir ce mot).

 

Le mandat doit fixer une limite de temps et expliquer les principes de la rémunération.

 

Chaque contrat, donc chaque mission, est à définir.

 

La profession d'agent immobilier est réglementée et le droit à honoraires (voir honoraires de transaction) surveillé de près par les tribunaux.

 

La pratique distingue mandat simple et mandat exclusif :

 

§        le mandat simple permet au vendeur de s'adresser a d'autres mandataires

§         le mandat exclusif l'interdit.

 

Dans ce cas, le professionnel étant assuré de sa rémunération (pas de risque qu'un confrère les touche) se montrera sans doute plus motivé.

 

MESURAGE LOI CARREZ :

 

Cette loi a institué une obligation de mesurage des appartements situés dans des immeubles en copropriété.

 

A défaut de mention de la surface du lot, la vente peut être annulée pendant sept mois.

 

Si la différence est inférieure de 5 %, l'acheteur peut demander pendant un an une réduction du prix.

 

NOTAIRE :

 

Intermédiaire incontournable de la transaction immobilière chargé de l'information des contractants, de la sécurité juridique des actes qu'il établit, du paiement des créanciers et de la " publicité immobilière ".

 

Doté de pouvoirs étatiques, ce professionnel libéral exerce parfois une activité (accessoire) d'agent immobilier.

 

OFFRE D'ACHAT :

 

Engagement unilatéral d'un futur acheteur d'acquérir un bien à un prix fixé.

 

Cette pratique, qui s'est développée en période de pénurie, a été fortement critiquée parce que non réglementée et n'offrant pas assez de protection au candidat acheteur.

 

Elle a été encadrée par la loi du 13 décembre 2000 dite "loi SRU".

 

PLOMB :

 

Additif très utilisé dans les peintures avant 1945. Agent déclencheur du saturnisme.

 

Selon la même technique que pour les termites, la loi prévoit, entre autres, des zones à risques :

 

§         pour les immeubles construits avant 1948, le vendeur doit faire établir un diagnostic (état des risques d'accessibilité au plomb)

§         en copropriété s'adresser au syndic pour les parties communes.

 

A défaut d'un tel rapport, il supportera les conséquences que son acheteur pourrait avoir, notamment si celui-ci engageait une action judiciaire.

 

PRIX, VALEUR VÉNALE :

 

Estimation monétaire fixée par les parties dans le contrat du passage du patrimoine du vendeur à celui de l'acheteur.

 

Il ne doit pas être ridiculement bas, ni inférieur au 5/12ème de la valeur réelle du bien.

 

Attention, l'administration fiscale s'intéresse à l'évaluation faite par les parties et fait une nette distinction entre ces deux notions.

 

Elle peut combattre efficacement les sous-évaluations manifestes par une procédure de redressement.

 

PROCES-VERBAUX D'ASSEMBLEE :

 

Compléments indispensables du règlement de copropriété pour une bonne information de l'acheteur d'un lot de copropriété.

 

A obtenir au mieux à la signature de l'avant contrat.

 

Documents particulièrement importants lorsque des travaux (individuels ou décidés en Assemblée Générale) ou des aménagements ou (autorisation d'exercer une activité ) ont été faits (sont décidés) et concernent le syndicat de copropriété

 

Voir également la définition "règlement de copropriété".

 

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE :

 

Engagement du seul vendeur de vendre au bénéficiaire, le bien désigné au prix indiqué

 

Voir la définition "avant contrat".

 

En contrepartie, celui-ci verse très souvent une indemnité d'immobilisation (voir ce mot) qu'il perd s'il ne veut pas acheter.

 

PUBLICATION AUX HYPOTHÈQUES :

 

Démarche administrative obligatoire faite par les notaires auprès des conservations des hypothèques au moment d'une vente.

 

Elle officialise le changement de propriétaire par rapport aux tiers non contractants et assure aux prêteurs l'efficacité de leurs garanties.

 

La publication prend généralement un certain temps et fait l'objet de perception d'imposition au profit de l'État.

 

REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :

 

Document de références qui organise les aspects collectifs de la vie dans un immeuble ou groupe d'immeubles en copropriété.

 

Le vendeur doit le transmettre à l'acheteur (pour plus de précisions, voir "Mots clefs" au chapitre Copropriété).

 

REMISE DES CLES :

 

Principale obligation du vendeur qui correspond souvent avec le transfert de propriété au moment du passage devant notaire.

 

RESOLUTION, ANNULATION DU CONTRAT :

 

L'une ou l'autre sont prononcées par un juge à la demande d'un des contractants qui a démontré que son accord pour l'échange de propriété a été trompé.

 

Cet objectif peut être atteint aussi quand l'autre partie ne veut pas faire ce qu'elle s'est engagée à faire.

 

Sauf exceptionnelles ententes entre acheteur et vendeur, les procédures nécessaires sont longues.

 

TERMITES :

 

Animaux xylophages dévastateurs. Pour lutter contre leurs ravages, la loi - parmi d'autres mesures - incite puissamment les vendeurs de biens immobiliers à l'établissement d'états parasitaires (diagnostics) à annexer aux contrats dans les zones identifiées à risques.

 

A défaut d'un certificat, le vendeur ne pourra se décharger de sa responsabilité et devra donc payer en cas de dégâts.

 

TRAVAUX VOTÉS :

 

Lorsque l'assemblée générale a décidé des travaux, ceux-ci peuvent être soit en cours, soit à venir.

 

Alors, acheteur et vendeur ont tout intérêt à s'entendre sur qui paye quoi (et à se faire conseiller).

 

VENTE A LA BARRE DU TRIBUNAL :

 

Catégorie particulière de vente aux enchères judiciaire, justifiée par la protection des créanciers du vendeur ou de celui-ci.

 

La surenchère nécessite le recours à un avocat.

 

VENTE EN COPROPRIÉTÉ :

 

La cession d'un lot de copropriété connaît plusieurs particularités.

 

Les principales sont listées ci-après :

 

§          le mesurage loi Carrez,

§          l'accès au carnet d'entretien,

§          les certificats de diagnostics obligatoires sur les parties communes,

§          le règlement de copropriété,

§          les trois derniers procès-verbaux d'assemblée

§          les derniers décomptes de charge.

 

Voir aussi les définitions "arrêté des comptes" et "travaux votés".

 

VENTE SOUS ADJUDICATION OU VENTE AUX ENCHERES :

 

Procédure particulière de mise en vente dans laquelle le prix sera déterminé à l'issue du " jeu des enchères ".

 

Volontaire ou subie (vente judiciaire après saisie) cette forme est par ailleurs soumise aux mêmes règles que les autres.

 

VICES CACHÉS :

 

Défauts du bien au moment du transfert de propriété qui affectent gravement l'utilisation par l'acheteur.

 

Le vendeur peut devoir garantir l'acheteur si celui-ci agit rapidement après la découverte et demande :

§          soit l'annulation,

§          soit une baisse du prix.

 

Attention ! entre particuliers, la protection de l'acheteur est extrêmement rare.

 

 

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